开发商“隐性违约”

　　热播电视剧《蜗居》，反映了“房奴”们为买房，可谓煞费苦心、倾其所有。

　　而法官在审案中发现，得到房子后，“房奴”们还可能碰到不少烦恼和纷争——

　　随着经济回暖，“楼市”也开始升温。当前购房人更看重的是社区及物业环境。而法官在审案中发现一个“变化”：开发商在建设预售商品房过程中，出现明显违约的“硬伤”逐渐减少，而在预售楼盘的相关物业环境方面，开始出现“隐性违约”行为。

　　开发商“隐性违约”行为，往往在业主入住时才发现，即物业环境标准与预售楼盘时广告宣传相距甚远，此类纠纷争议焦点在房屋所在小区软硬件配套环境领域。与传统的房地产纠纷以房屋本身为纠纷争议点不同，开发商“隐性违约”问题，将成为引发纠纷的新增长点。

　　维权建议

　　购房者在签订《商品房预售合同》时，仔细阅读的不仅有商品房本身的内容条款，还有小区环境标准条款，且要约定详细、可操作及可量化，防止概念化标准条款的约定。

　　签订《商品房预售合同》时，购房者能够跟开发商在格式文本之外，单独约定小区软硬件标准条款及法律责任，将开发商在楼盘商业广告中的承诺落实到合同条款之中，并可将广告承诺的附图及图纸作为合同附件。

　　“广告中的泳池哪儿去了？”

　　合同没约定难找到维权依据

　　王先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，购买了某高档住宅小区一套三居室。王先生称：之所以选择购买该商品房，是因为在售楼广告中看到该楼盘有游泳池、健身馆等会所，配套设施完善，硬件环境良好；且房地产公司在销售宣传时，一再强调广告中承诺的硬件设施一定会在交房后半年内投入使用。

　　房屋交付后，王先生发现：该楼盘小区的硬件环境配套设施与售楼广告宣传大相径庭，半年后开发商承诺的配套设施只有部分交付使用，根本就没有游泳池、健身馆等会所。王先生认为开发商违约；开发商称双方签订的合同中并没有附带游泳池、健身馆等会所的约定，因此不违反双方房屋买卖合同，不同意承担违约责任。

　　风险提示

　　此类案件中，开发商为推销楼盘，通常在广告宣传中夸大其辞或虚假宣传，承诺小区物业硬件环境如何配套齐全。但房屋竣工后，小区环境、配套设施与先前的广告宣传差距很大，而这时购房者往往已付房款而处于被动地位，开发商算定房价飞涨，购房者不会轻易选择退房；而且，开发商为规避虚假广告宣传的责任，通常辩称其义务及承诺责任应以双方签订的《商品房预售合同》中载明的条款为准，商业广告只是宣传手段，购房者不能依此主张权利。有的开发商甚至在《商品房预售合同》的附件中，加入开发商对广告宣传中的承诺有解释权的条款，使购房者难以找到维权依据。

　　“免费校车到底还开不开？”

　　持续性准备假象难肯定违约

　　某楼盘广告称，该开发公司与某重点小学有合作协议，凡在该小区买房的业主可以享受免费班车接送孩子上学的服务。李女士考虑到小孩可以上重点小学且上学方便，就与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，购买了一套二居室。该商品房交付后，李女士的孩子准备上小学时发现，该小区并没有接送孩子上下学的免费班车。

　　李女士找到该开发商。该开发商称，由于小区楼盘入住率并不高，单独接送孩子上学导致物业管理成本过高，所以暂缓执行班车接送的承诺。说是“暂缓”，可该开发商以此为借口一拖再拖，一直未履行承诺。李女士当初购买该小区住宅，很大程度上是考虑到孩子上学方便，现在买房目的不能实现，因此要求解除购房合同，开发商承担违约赔偿责任；开发商认为已依约交付了房屋，不存在违约行为。

　　风险提示

　　此类案件中，开发商通常抓住购房者看重房屋的地理区位优势及配套的相关软件服务，在预售时“概念化的承诺”楼盘优势及优越服务，而实际上这些承诺在预售时已设下圈套：即故意将预售商品房的配套软件服务标准“模糊化”，使其欠缺可操作性，以致很难认定开发商未履行承诺的状态，是否构成违约或是否已经违约，并且使这种状态始终处于一种未履行但准备履行或者正在准备履行的一种持续性准备的假象上，使业主主张权利处于困惑之中：即无法充分肯定开发商已处于违约状态。

　　“放几尊佛像就是泰式风格？”

　　“打擦边球”违约标准不确定

　　某楼盘预售的广告称，该楼盘小区将有知名健身会馆入住，且小区将是泰式装修风格；凡按照广告规定时间买房者，可以享有1张价值1万元的该核心区亚历山大会馆会员卡。小耿被这些条件吸引，便以每平方米两万多元的高价，在规定期间与开发商签订了《商品房预售合同》。房屋交付后，小耿发现亚历山大会馆改为了一个简陋的健身会馆，泰式装修风格也只是在小区摆放了几尊泰式佛像及一些乱石，得到的亚历山大会员卡不是该小区的。

　　小耿认为，高价购买该小区房屋，就是看中该楼盘的整体配套设施环境，以及高档健身会馆，但开发商没有兑现广告承诺，导致房屋价值“缩水”。小耿要求开发商补偿因小区环境标准降低，导致房屋价值减损的损失。开发商认为已经履行了相应的承诺，至于承诺的标准并未在双方合同中约定，该标准的解释权在开发商，因此拒绝支付房屋价值减损的损失。

　　风险提示

　　此类案件通常发生在具有特色物业环境的预售商品房小区。开发商通常为消减成本，又为防止直接偷工减料构成明显的违约，而故意在概念化的物业环境设施标准中，利用违约标准不确定“打擦边球”，逃避承担责任。

　　在审判实践中，法官在确定开发商是否违背了其商业广告中的承诺时，也存在困惑：商业广告中承诺的诸如上述小区装修风格问题，如何确定开发商已经完全履行了泰式装修风格，开发商在小区放置泰式佛像及假山乱石是否能够认定履行了泰式装修风格的标准。因此，此类案件是开发商“隐性违约”的经典例子，恰恰也成为司法保护之惑。