大面积赠送并非都划算

　　一个体量固定的鱼塘,所放养的鱼量决定了鱼儿的舒适度有多高；一块面积固定的住宅用地，容积率的高低同样与居住的舒适度密切相关。然而，现实中很多购房者无法领会到容积率的玄机所在，针对购房者因弄不明白容积率在购房过程中遭遇的一系列问题，日前本报记者专门走访了部分建筑专家，旨在帮助更多购房者对此了然于胸，从而买到更加舒适的物业。

　　现实遭遇

　　NO.1

　　容积率不高，咋感觉住得那么密？

　　专家提醒：一般说来，开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际容积率也就相应提高，这会在一定程度上影响居住的舒适度。对于首次购房的年轻消费者而言，选择这样的户型可能更经济实惠。

　　最近，城南某楼盘的业主刘小姐在收房时很不爽：小区内的建筑密度极高，与当初买房时置业顾问介绍时所述“视野开阔”差别极大。她不知道这是不是就是该盘当初规划中宣称的4.0容积率。与刘小姐一样，由于缺乏相关常识而深感郁闷的购房者不在少数。记者了解到，尤其是最近半年来，房价持续上扬，开发商在宣传攻势中着重强调赠送面积，大面积赠送成为了当前开发商有效抢夺更多客户群的杀手锏。

　　譬如，城南某楼盘推出了一批户型面积为140～270平方米的江景豪宅，宣称项目得房率普遍高达140%。从具体情况来看，部分开发商将阳台设计成了可以改造为次卧室的半赠送空间，比如城东某盘将建筑面积90平方米的户型加上赠送面积后，实得面积可达到150平方米以上，并做到四房两厅双卫带花园的居住格局；有的开发商在建筑设计上甚至采取“买一送一”方式，得房率高达200%。然而绝大多数购房者都没有意识到的是，正是看似“划算”的大面积赠送，导致了部分项目最终的实际效果与本身的容积率规划大相径庭。

　　中国建筑西南设计院资深建筑专家告诉记者，由于缺乏相关建筑常识，很多购房者并不知道开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际容积率也就越高。常规条件下，得房率增加了多少，实际容积率也会相应增加，从而变相提高了容积率，降低了居住舒适度。

　　NO.2

　　得房率越高，是不是越划算？

　　专家提醒：一般说来，得房率较高的楼盘，购房者可在相应的房屋总价内获得更多的室内使用面积，在某种意义上看比较实用，但这有可能是建立在影响整个小区空间尺度的基础上；对于追求居住舒适度的购房者而言，则不一定要把这种得房率较高的房子看得很重，可根据居住品质进行取舍。

　　“容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。”成都市建委有关部门负责人表示，对于同样的楼层结构，如果建造层数多一点则户数增加，相应的公摊面积就少些，房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。但得房率越高，容积率变大，居住的人更多，相当于在一个原本只有一定数量的鱼塘里放入了更多的鱼，使居住舒适度大打折扣，因此容积率指标直接左右 (论坛 新闻)着居住的舒适度。对购房者来说，赠送面积并不一定真的“划算”，因为在室内居住空间得到拓展的同时，小区的室外空间环境会因容积率的变大而受影响。

　　事实上，多数业主在收房时关注更多的是得房率———即所购房屋所得面积，而对容积率等影响生活品质的规划指标却往往忽视，导致室外验收成为很多业主的维权空白。一方面，容积率是多是少，业主很难有具体的感受，毕竟业主也没有能力完成对整体容积率的检验，这方面的确缺乏统一验收的机制；另一方面，规划设计图纸上的喷泉池、亭台、绿地 (论坛 新闻)尺寸是否与实际情况一致，容积率是否有所调整，大多数业主无法知情，更多的注意力都放在了产权面积、社区环境等其它方面。

　　容积率还有更多“变脸”

　　内幕披露

　　业内知情人士透露，随着业主维权意识的提高，开发商在提高容积率的手法上更加“高明”。由于容积率的高低直接决定可建的房屋大小和可回收资金的多少，很多开发商不在得房率、套内面积等方面做文章，更容易出现的情况是通过减少绿地面积来提高容积率。如果改变居住小区的容积率，将容积率提高0.1或0.2，获得规划批文是不违法的。容积率有一定的浮动范围，在此范围内开发商不承担增加面积所受的罚款。容积率提高了，无形中会导致房屋贬值，最终利益受损的还是业主。

　　律师支招

　　将容积率与赠送面积写进合同

　　四川华盖律师事务所主任律师徐华表示，目前购多楼盘的容积率都没有正式写入购房合同中，一般都是在选房阶段由售楼人员口头允诺，即便出现问题业主也无法主张自己的权利。

　　购房者一定要重视合同的约定，将涉及切身利益的条款约定都加入到补充合同中，做到有据可查。更值得提高注意的是，赠送面积很难受到法律法规的保护，购买这类房屋最好将赠送面积在购房合同中一并约定。

　　本报记者 万金龙

　　名词解释

　　★容积率概念：

　　是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。在主城区，良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。由于受土地成本限制，很多楼盘的容积率实际上比规划上的指标要高得多。

　　★计算公式：

　　容积率=总建筑面积÷总用地面积。

　　★内涵及特性：

　　容积率分为实际容积率和规划容积率。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值，其具有如下特性：

　　(1)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

　　(2)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间密切相关。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者间关系可表示为：R＝C·H。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。

　　(3)提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大会带来建筑环境的恶化，降低使用的舒适度。

　　★对地价的影响规律：

　　虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价；二是通过影响土地供求关系影响地价。

　　★“低容积率”的标准：

　　别墅、独栋住宅不高于0.4；叠拼、联排住宅在0.95左右；多层板楼在1.2～1.3；小高层要求在2.1以下；高层不超过3.5。