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 资源有限 民生三问保障房怎样能进也能出
对于保障性住房管理来说,准入的把关是一个难题,而如何让不应继续享受保障的住户及时退出,更是难上加难。

  近日,记者从广州市住房保障办获悉,《广州市保障性住房小区管理扣分办法(试行)》已完成起草并正在进行内部意见征集。这一办法,试图为破解这一难题提供可操作性的标准。

  办法列出6项严重违规行为,包括:擅自将廉租房转让、转租、出借、调换的;擅自将经济适用住房出租、出借的;无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的;无正当理由连续空置廉租房3个月以上的,等等。这6项违规行为的扣分值定为20分,违反一条即被取消享受保障房资格。

  此前,各地方也纷纷探索规范保障性住房管理的办法。今年7月北京市发布《关于廉租住房实物配租管理若干问题的通知》,6月1日起厦门施行《厦门市社会保障性住房管理条例》,上海试点推行“居民收入核对系统”用于廉租房申请人收入核对等,都对保障房的退出机制做出相关规定。在全国范围内,破除保障性住房“一保终身”局面,建立切实可行的保障房退出机制已渐成趋势。

  一问:

  为何要设退出机制

  编辑:今年以来,各地关于保障性住房规范管理的办法密集出台,对保障房的退出机制如何能得到切实执行进行各种探索,媒体和公众也对此广泛关注。为什么这个问题会引起如此重视?

  李刚:广州市住房保障办住房管理处副处长王秋平介绍说,广州市扣分办法的起草主要是为了杜绝“假穷人”骗购骗租保障房行为,同时也为了规范保障住户日常生活行为,逐步建立保障房退出机制。

  王炜:应该看到,保障性住房是一种公共资源。目前公共资源十分有限,必须分配给最需要的人。因此,不符合条件的家庭,理应“退出”。

  需要退出保障房的情况大致分为两种。一是原本居住保障房的低收入家庭收入状况发生改变,比如子女踏上工作岗位等,不再符合住房保障对象的条件。但这种情况相对较少。但随着针对新就业人员的公共租赁房制度开始实施,因收入状况改变而需要退出的情况就会经常出现。另一种是将保障房空置、转租甚至转售,违反相关规定,不合理地占用公共资源,也应该退出。今年以来在各地已经出现这样的例子。

  保障房退出虽然目前还不是大问题,但随着廉租房保障范围扩大,情况也会更加错综复杂。因此,从完善制度的层面,现在就着手建立合理的退出机制,也是未雨绸缪。

  刘洪玉:保障性住房政策是政府提供较低价格或租金的房子,或直接提供补贴,进而使保障对象具备获得基本住房条件的能力。鉴于住房保障对象的收入水平会随时间发生变化,保障性住房又占用了公共资源,因此从住房保障的政策目标,以及对公共政策的公平性和效率要求出发,必须要建立保障性住房的退出机制。

  二问:

  执行难问题如何解决

  编辑:从一些地方的经验来看,保障房的退出机制存在执行难的问题,特别是采取实物配租方式的地方,住进去容易,让搬出来就比较难,处理不好还会引发一些问题。这怎么解决?

  王炜:保障房的退出分为两个层面,两个层面都面临很大困难。

  一是认定什么样的家庭应该退出。其核心是对家庭收入状况变化的了解。目前大多数城市主要靠上门家访获取信息,不仅滞后,准确度差,也增加了基层的工作压力。青岛等地建立的住房、银行、税务、公安相关联的信息系统,有助于改变这种状况。

  二是操作层面。过去以租金补贴为主要的保障方式,“退出”相对简单,直接停止发放补贴就可以。现在实物房源建设规模不断加大,实物配租将成为住房保障的主流。怎样让不符合条件的家庭“搬家”,是非常现实非常困难的问题。

  目前大多数地方的实物配租退出机制也仅停留在制度层面,实际操作中是否可行依然是问号。尽管几乎所有城市都规定,如果不符合条件的家庭不愿退出,可以通过法律途径,甚至申请强制执行。但在现实中,用强制手段很难。以厦门市为例,厦门历年累计退出廉租房628户,其中626户是享受租金补贴的家庭,仅有2户是从实物配租房退出。

  退出并非完全没有办法,为避免社会矛盾,退出并不一定局限于搬家的方式,也可以随着承租户收入状况的改善,不断提高租金的标准。这种方式目前在厦门、北京、上海等城市已经开始操作。比如在厦门,承租保障房的住户按市场租金甚至高于市场租金的标准交房租,政府则根据家庭收入水平不同,分别给予不同比例的补贴,收入越低,补贴越高。一旦承租户不再符合条件,直接停止发放补贴,租金杠杆自然会让承租户权衡,直至退出。 

  实际上,这是一种以实物的方式建设,以补贴的方式租赁的保障模式,结合了实物配租和租赁补贴两种模式的优点。同时也意味着政府既要投入建设资金,又要投入补贴资金。在厦门这样财政比较宽裕,人口少、保障对象人数也少的城市可以实施,对大多数城市,要做到这一步还有很长的路要走。 

  刘洪玉:当入住家庭的收入提高而不应该继续享受政府保障时,难以及时退出,这几乎是所有国家公共房屋面临的问题。解决办法也是各种各样,有的国家和地区采用退出激励方法,比如鼓励租住廉租房的家庭优先购买经济适用住房;有的规定保障对象需隔年申报收入,超出标准后需加倍支付租金甚至解除租约,而采用欺骗手段获取保障性住房时要追究法律责任甚至判刑等。

  不过不管采用何种方式,很难彻底杜绝不能及时退出的现象。国际上对公共住房的退出管理,越来越倾向于采用退出激励方式。

  三问:

  退出如何实现“软着陆” 

  编辑:保障房如果被收回,住户怎么办?在一些大城市,即使收入小幅度提高,要按照市场价格自己来解决住房还是比较难的。从保障房退出以后会不会成为新的“夹心层”? 

  李刚:考虑到保障房一般涉及低收入群体,广州市住房保障办表示,初步拟定在过渡期间,临时为被处分的保障房家庭提供一处中转房,居住时间若干个月,不过面积比正式的经济适用房、廉租房要小,甚至无独立的厕所和淋浴间。

  王炜:目前我国住房保障的覆盖面还很小,处于起步阶段。首要问题还是如何扩大保障范围,解决低收入家庭的住房困难。因此在设计退出机制的时候,也必须充分考虑到,低收入家庭的收入状况不稳定,很可能再度返贫。因此必须留出一定的余地,而不是收入状况稍有改变,就把人“赶走”。

  现在一些城市在退出时限上给予低收入家庭“延长期”,就是比较人性化的方式。北京、常州等地规定,承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的,可以申请6个月左右的延长期,延长期内租金不再享受优惠或补贴。这样,即使情况发生变化,也有周转的余地,不用折腾低收入家庭频繁搬家。

  此外,建议各地加紧制定低收入家庭的认定方法,不要以某一个时点的收入来认定,而以一个时期的状况来认定。比如家庭收入提高,如果能持续一到两年,再确定其脱离低收入家庭。总之,一切住房保障的政策,都应该以保障对象的利益为第一出发点。

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