省城今年的楼市走势呈倒“U”形，6月至10月的热销让众开发商对明年的预期充满信心。截止到9月底，省城商品房备案交易面积与去年全年持平，价格走势继续上升，备案交易的商品住宅均价达到4762元/平方米。

　　据业内人士介绍，部分中小楼盘眼下捂紧了最后几套户型，期待明年楼市的继续上扬。而也有人认为，楼市高位之后，明年价格可能会向下走。

　　岁末年初，购房者如何选房才能最大限度地降低风险？本报记者采访了三个购房样本，并请银行个贷、售楼部、中介公司的工作人员为他们出出主意，给准购房族一些提醒。

　　首次置业——资金不足，不妨买二手房

　　样本1：

　　已和女朋友拍拖三年的小郭，今年下半年的双休节假日全耗在选房上了。“不管明年结不结婚，房子迟早要买，不如早点定好。”小郭双方的父母可以资助他们35万元，他和女朋友的积蓄加起来不到10万元。这些钱正好够一套中小户型的全款，但是就没了装修、买家具的钱。“贷款30年，利息款是贷款总额的四分之三；贷款20年，利息款是贷款总额的一半，贷款买房总感觉有些亏。”小郭称，近期不断传出房贷收紧、利率要上调的说法，让他感觉贷款买房风险挺大。

　　观点一：买套总价较低的二手房

　　安家房地产康敏：“今年省城在售新楼盘创下17000元/平方米的单价，5000元/平方米的新建商品房已经算便宜的了。”康敏建议小郭最好去选50平方米至80平方米、总价在25万元至40万元的二手两居室。

　　康敏说，他的一个朋友2006年在省城迎泽区买了一套90平方米总价32万元的二手房。今年，这个朋友小有积蓄，在南城买了一套112平方米的现房，旧房转手卖了40万元，可以抵上新房的首付四成及装修款。

　　这样算下来，他的旧房升值价超过了折旧款，住了四年还能再赚8万元，很合算。买二手房既不影响生活品质，又不影响新置业计划。

　　康敏介绍，省城二手房卖家往往有多处房产，有些是急需用钱才卖房，能淘到便宜货的可能性较大。另外，今年由于开发商猛拉价格，一些偏远区域的新房价格明显高于市区二手房，而省城的二手房大都在成熟地段。城市配套不错，抗跌性强，居住出手两相宜。

　　观点二：控制按揭比例，适时提前还贷

　　建设银行山西省分行马达：“房价目前位于高位，首次置业者由于购房实力较弱，一个较好的控制风险的办法就是控制房子的总价、面积和按揭比例。”

　　马达个人认为，原本有实力买得起80万元左右房子的年轻人，不妨降低标准，买个60万元左右的房子。总价降低了，万一房价缩水，损失也会小些。

　　是不是贷款购房还得视个人的实际情况，如果买了房连装修和家具钱都拿不出，那就必须贷款。购房人有其它的投资渠道，且年收益高于贷款利率，贷款可以缓解资金压力。通过贷款，省出的空余的资金还能投入购买基金、债券等金融产品，或者做生意。

　　马达表示，从控制风险上说，要控制按揭的比例。按揭比例小，承受的风险相对较小。对于首次置业的年轻人来说，尽早住上房子是首要解决的问题，面积大小可以视今后的情况定。

　　另外，等到资本积累到一定程度，再提前还贷也是不错的理财方式。

　　二次购房——要找品质社区

　　样本2：

　　董先生在桃园路上一套上世纪80年代建造的六层砖混房里居住了20年。由于感觉自家房子拥挤，周边生活环境嘈杂，小区软环境跟不上时代，董先生一直都有置业打算。但为了孩子上下学回家方便，董先生把置业计划一搁再搁。眼瞅着国家的购房优惠政策收紧，房价继续走高，董先生打算赶在年底前选套房子。

　　观点：不可忽视楼盘品质

　　房产经纪人王斌：“价格虽重要，但楼盘品质永远是第一位。”代理过数十个项目的王先生称，对于房子这种特殊的商品，价格从来都是消费者最为看重的因素，尤其是经过前年的暴涨和去年的动荡后，人们花钱更为谨慎。但买房是为了住得舒服，消费者一定不能为了贪图一时便宜，而忽视了楼盘品质，为将来入住后的安全舒适埋下隐患。“大盘的物业管理综合成本低，物业公司的经营可形成规模效应。大盘的业主多，楼盘影响力大，开发商和物业公公司不敢怠慢服务质量。”

　　王先生分析，改善型需求的购房者一般都会有1套以上房子，对房子有更高层次的要求和选择。这个购房群体换房也有风险，但相对较小。关键是找对找准新的对象，在市场高位时，果断抛掉品质差的房子，买进品质好的房子，碰到市场不好、房价下跌的时候，品质好的房子绝对更抗跌。“中心城区的楼盘多为中小盘，外围环境、停车位、物业服务有待升级，建议二次置业者最好选择规划、绿化、户型设计人性化、满足日常生活功能需求的品质社区。”王先生称，省城购房者的选房要求向品质化转移，高品质社区的房价不会跌价，反而会持续上涨，风险低。

　　投资需求——看准未来升值潜力

　　样本3：

　　苏女士手头有3套房产：一套是省城和平北路某小区180平方米的大户型，租给一家公司；一套是太原中心城区90平方米的单元房，自己住；还有一套拆迁安置房，租给了小区附近工作的打工族。四五年来，苏女士从租房过程中尝到了甜头，她认为投资房产仍是最稳妥的投资，而租房得到的收益远不及卖房来得快、来得多。

　　今年房价大涨，苏女士打算把180平方米的商品房及那套拆迁安置房卖掉，在升值潜力大的南城区域买两套70平方米的小户型，无论是自住或是投资都挺好，但丈夫认为风险过大，坚决反对。

　　观点一：瞅准未来升值潜力

　　山西房地产门户网张治波：“省城房子的租售比在1：20，租房收益不及投资按揭新房。”张治波说，省城近三年涨幅不高的房子值得关注，这样的房子价格大起大落的或能性较小，相对安全一些。如和平南路、东山片区、尖草坪片区的房价只有4500元/平方米左右，低于省城商品住宅的均价，政府对相关区域已作出规划。

　　近期传出消息，部分大盘在这里的置地计划已明确。明后两年，这些区域楼价将稳步上升，虽然上涨幅度不大，但不会走低。投资比较稳妥。

　　观点二：投资正规项目中小户型

　　克而瑞信息技术公司李峰： 业界人士预测，明年第二季度，全国楼市有可能会出现回落。所以投资者应该做好心理准备。但不要短视地认为投资房产会失手，长远看，全国楼市的走势仍然会向上。

　　在眼下的市场中，如果求稳，买进一套房子，要做好3年不出手的打算。3年之后，省城的楼市将发生质的变化，北部、西部、东部的楼价会水涨船高。如果追求升值潜力，南城、晋源的房产不错，但风险大。

　　省城楼市交易的特点是，证件齐全的项目销售迅速，备案交易总量不高，从这个角度来说，明显供小于求。而事实上，省城2007年、2008年留下的存量房达上百万平方米，卖不动的原因就是预售手续不全，甚至有用地、规划不合规的问题。这样的房子，即使周边区域楼盘价格升值，因为其有交易风险，二次转手会出现无人接手的情况，甚至贬值的问题。用于投资的房子，一定要买证件齐全的房子。

　　投资购房的面积最好不要超过90平方米，第一交易费用低，第二产品受首次置业者欢迎，易出手。有资本的话最好不要局限在一个小区内购房，可以在多个项目里挑选优质户型，分散投资风险。

　　观点三：最长时间 最大比例办按揭

　　房地产经纪人张先生： 投资者应趁现在市场好，调整自己的资产结构，控制好不动产和现金流的比例，尽可能把按揭比例降下来，控制风险；同时，也要优化手中的品种，如果手中商铺、住宅、写字楼等物业兼备的话，可以趁形势好出点货，持有一些黄金地段、抗压保值的物业。

　　张先生建议，投资类购房最好也选择贷款置业。他的理由是，去年国家一系列的房产经济拉内需调整刺激政策出台，会造成一定程度的通货膨胀和经济泡沫，房地产领域更重一些。从这个角度说，通过房贷省出的资金，可以分散一部分投资风险。长效保值的房子，升值度会明显高过利息支出。