开发商和银行联手

　　购房者因“定金”被束缚

　　今年以来，楼市信贷悄然趋紧。银监会已要求各大银行适当收紧房贷，银行可自行调控贷款风险。成都购房者因银行按揭贷款通不过，被开发商罚扣定金2、3、5万的逐渐多了起来。为了避免购房陷入此烦心事，近日，记者采访银行、开发商和资深律师，为购房者支招该如何保护自身权益。

　　控制风险

　　银监会三令五申，明确要求各大银行严控放贷风险。因此，现在审查购房者的还款能力就变得异常严格，开发商和银行都必须将风险控制下来。

　　昨日，中国水电中环地产成都公司副总经理王武向记者表示，“在西岸观邸现场，我们引入了提供按揭贷款的中国银行入驻，让购房者在买房之初，就把银行按揭条款咨询清楚，杜绝了因通不过按揭贷款而退房的情况。”

　　记者在半岛城邦、比华利国际城、西岸观邸、沙河壹号、华晨雅庭等多个售楼部看到了银行工作人员常设的咨询台，尤其是楼盘的开盘期间，银行常会派出多名工作人员，驻扎在售楼部与购房者面谈。2月初，在华晨雅庭开盘现场中国建设银行工作人员向记者表示，“驻扎在售楼部现场，我们能第一时间了解购房者情况，购房者也能对自身的贷款资质，贷款手续等进行面对面的沟通，方便后期的贷款申请和办理。”

　　那么，哪些购房者不容易获得贷款审批，哪些比较受银行欢迎呢？招商银行某分行负责个贷的晏经理称，“年龄偏大，收入偏低，没有固定收入的，工作在外地的购房者，我们会审得更严格一些。”中国银行羊西线分行李先生对记者说，对于“一般来说，我们是比较支持购房者按揭贷款的，相对来说，我们更欢迎教师、公务员、医生、事业单位等从业人员。”

　　在通常情况下，每个购买者买商品房时，都会选了又选，一旦下定决心后往往会先交一万到两万元的定金，签下《认购书》，这样做的目的是先“占”住房子，尤其是新开盘楼盘，很多都是先签认购书，一周之内才签正式购房合同，最后，才向开发商和银行递交按揭贷款申报资料。

　　记者从各大开发商提供的购房协义上，很多都是白纸黑字注明所交纳的钱属于“定金”而非“订金”。按照法律意义，交纳了定金的就必须购买，而记者调查发现，许多开发商在签合同之前，提供的购房协议，上面约定的基本上都是“定金”，一旦不购买房屋，定金概然不退。

　　记者从读者赵女士提供的所签定的《认购书》中看到，上面并没有关于开发商承诺，可协助办妥八成按揭贷款的条款，反而有关于“按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准”及“若银行未能批准买方之抵押贷款申请，买方在收到银行通知之日起计7日内未能选择由卖方提供的其他付款方式的，卖方可没收定金”、“买方应在本认购书约定的期限内，与甲方签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，逾期卖方可没收定金”的约定。所以，就算赵女士打官司也会输的。

　　购房者在交纳定金后，就会受到相应的束缚。四川东岳营销策划有限公司总经理傅森林称，“开发商提供的购房协议，常常约定所交的钱就是‘定金’，购房者如果后悔不买房，将很难收回定金。前不久，我的一位朋友在龙泉阳光城预定了一套别墅，交纳了5万元定金，后来又不愿购买，找了很多关系，才从开发商手里要回了定金。然而，更多的购房者，由于不想无端损失掉定金，最后的结果一般都是勉强购买下房子。

　　律师支招

　　购房者要保护权益

　　上周，读者赵女士向本报86611300打来热线称，“我在城东某楼盘开盘定下一套房屋，交纳了定金2万元，签定了首付2成的购房合同，过了几天，开发商说银行那边办不下来，让我把首付款由2成提到4成，我哪有那么多钱付款4成呢？结果，我只好向开发商要求退房。开发商表示，可以退房，但所交的2万元定金不退。”

　　那么，作为购房者，该怎样保护自身权益呢？

　　四川公生民律师事务所吴顺文指出，在选择按揭前一定要对自己的贷款额度及还款能力作一下大致的评估，以免自己签订标准契约后，不能获得银行按揭或足额按揭，而使自己承担不必要的损失。另外，在与开发商签约时，为防范可能出现的风险，可要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”

　　四川致高律师事务所副主任律师林方平也告诉提醒购房者，“订金”一般是预交款，是预定，交易不成可以退还；当前成都认购书上99%都是约定的是“定金”，“定金”在法律上具有担保性条款，是履约定金，一般约定在一个期限内，不来签合同，定金不退。不过，如果购房者在认购书约定的期限内，发现开发商购房合同有不满意的条款，并且在规定期限内，找开发商协商无果，达不成合同条款，而且有证据表明“确在期限内协商”，那么，可以要求开发商退还“定金。”