“很多优惠政策将到期了，现在不买房会不会错过良机？”最近一周，刚大学毕业参加工作的小张非常矛盾：如果买房，目前还没有足够的实力；如果不买房，又怕错过了年底前的系列购房优惠政策；更担心的是明年房价会不会大涨。

　　年终岁末之际，小张遭遇的类似问题已成为很多置业群体面临的共性问题。

　　近期，部分购房者出现了盲目追涨、甚至冲动性购房的现象，业界专家特别提醒置业群体：岁末之际购房，既要把握好购房时机，更要注意政策风险及可能出现的楼市最新态势。

　　第一步：买房前

　　风险提示：不要盲目追涨，不可冲动购房

　　从记者了解的情况看，“小张们”遭遇的购房心理矛盾主要有两点：一是很多购房优惠政策将会在今年底到期，再不买房将错过机会；如果买房，现在还没有做好准备，相当部分人认为所储备的“子弹”还不足以承受当前购房所能承受的压力。二是年后购房，会不会出现前年排队抢房的场面，房价会不会继续大涨？

　　对于“小张们”当前面临的共同困惑，世家家机构有关负责人分析：上周成都的新增商品房供应套数为6370套，新增供应面积为439780.03平方米，主城区商品房成交面积为458522.19平方米。供应方面，上周新增供应量成倍上涨，供应套数和供应面积环比涨幅分别达到了351.13%、230.53%，供应套数超过了秋交会新增套数，创下今年以来新增供应套数新高。这组数据说明，当前成都房屋交易市场供需两旺，而从当前和后市发展的情况看，成都商品房的供应量是充足的，像2007年高峰期出现的疯抢房源的可能性基本不会发生。

　　“尚未作好购房准备，就不要盲目追涨，更不可冲动性购房。”21世纪不动产成都区域分部总经理助理舒宁则认为，政府不可能放任房价飙涨，购房者要注意政策风险。国内楼市的持续回暖，让部分城市的一些开发商“好了伤疤忘了疼”，有的又开始像2007年那样捂盘惜售、哄抬房价，对此国家有关部门已陆续出台了治理办法。而对于年底前将到期的购房优惠政策，首次购买普通住房所能享受的优惠也就是3-5万元。然而，这部分优惠不一定能够抵挡得住政策与大势可能带来的风险。

　　据了解，为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部近日已向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。而在本地，房管部门也明显加大了对违规、违法开发商及相关项目的查处力度，同时加大了土地供应与新盘开发的力度，确保后市房源供应充足。因此多名业界资深人士认为，对于实力不足、购房压力较大的置业群体，应充分认识与判断楼市大势，既要把握好购房时机，又要考虑相应的购房风险。

　　第二步：确定买房

　　学会算账：量入为出 省心省力

　　3个月前，某事业单位工作的小李顺应“趋势”，以80多万元的总价买了一套上百平方米的房子。在17万元的首付款中，小李仅有2万元存款，除了父母的支持外小李还向亲朋好友借了很多钱。小李这套房子总贷款60多万元，当前她除了每月还贷3000多元(30年还清)，同时还面临很多亲朋好友的“逼账”，而她的月收入不过4000元。现在，虽然这套房子价格涨了不少，但小李在还贷上却力不从心，这件事搞得自己非常烦恼，还款压力大到了极点。

　　“买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄，还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款。”对小李类似的购房者，富房不动产副总经理刘应忠表示：有多少钱办多少事，知道了自己的资金实力，就可以知道自己可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以两全。还贷期间所有应支付的贷款本息可以按照这个公式计算：自己(家庭)月收入的一半×12个月×期望贷款年限。实际可承受的贷款额度，则可以按照这个公式计算：还贷期间所有应支付的贷款本息÷(1＋当期利率)。你所能承受的房屋总价为：实际可承受的贷款额度／银行房贷比例(目前一般为60%)。

　　“有多大的脚，买多大的鞋。”刘应忠告诉记者，对于确定在年底前买房的置业群体，以上公式是最保守的也是最稳健的算法，其中还不包含相关税费。如果购房超出预算，只有指望临时筹资、东拼西凑，会使自己十分被动，甚至可能在银行月供中“断炊”。举例来说，一个单身青年月收入为3000元，预计月还贷额1500元，年还贷1.8万元，预计20年还款总额为36万元，其中包括本金和利息。可贷款额为：36万元／(1＋0.6)＝22.5万元；按照现在银行的放贷比例为60%计算，可购房屋的总价为37.5万元。如果该房屋税收按3%计算，则税收为37.5万元×3%＝11250元，中介费为3750元，商业贷款居间服务费为2250元，那手头应有15.225万元的现金，这个数字是这样算出来的：(36万元-22.5万元)＋11250元＋3750元＋2250元＝15.225万元。

　　第三步：买二手房
　　岁末之际：哪些环节最易出现隐患？

　　根据某机构数据看，随着新盘现房的短缺，二手房成为了“青睐现房一族”热捧的对象，导致成都二手房的交易比例不断攀升，二手房交易出现的问题也在攀升，买卖双方的纠纷也更为突出。

　　“房产交易动辄数十万，涉及的环节和相关政策很多，稍有不慎，就会留下后患。”伊甸城总经理徐万刚提醒购房者，买房需要不少专业知识，但大多数人一生只购一次房，临到购房时才钻研房产，“临时抱佛脚”是容易吃大亏的。现在不少人都倾向于请专业房产中介的名牌经纪人替自己打理购房事宜，及时了解手续、费用上的最新信息，因此买二手房一定要选择美誉度高的品牌中介，看经纪人最起码要看是否具备“三证”，即营业执照(工商部门核发)、执业资质证书(房产管理部门核发)、收费资质证书(物价部门核发)，好的中介不但服务态度好，而且专业水准高，合同规范，不拖欠房款，不多收佣金，购房者自然更有保障。

　　“岁末买房，应提前注意哪些问题？”满堂红成都公司有关负责人表示，买二手房自己亲自采集一下周边已成交房屋的价格，通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理，不能过分或单纯依赖某家中介公司。最好委托可靠的专业中介公司或者评估公司进行预测评估。此外，所买房子的产权关系弄明白，还要弄清二手房的“身世”。此外，还须注意观察房屋内部结构、装修情况、物业管理问题等。