据报道 将一部分经适房房源调整为商品房或两限房，以解决开发企业的亏损问题——本周，一则经适房止亏方案公布的报道引发了舆论的轩然大波。建经适房真的亏损吗？止亏是否非得变商品房？开了口子的经适房政策会不会就此变味？针对舆论质疑的焦点，记者展开深度调查。

　　质疑焦点一：建经适房何来亏损？


　　此次方案调整涉及三个经适房项目，分别是回龙观文化居住区、翠城和朝阳新城。这些项目都是上世纪90年代末北京确定开发的经适房，建设规模都很大，从80万至200多万平方米不等，因此开发跨越的时间也长。和眼下的房价比，它们当时的定价都很低，价格最高的朝阳新城也仅有3310元/平方米。尽管10年来市场经历了很多变化和发展，但这些项目的售价由于是当初核定的，始终没有改变。


　　“虽然销售价格低，但是土地是政府划拨的，出让金免费，行政事业性费用也减半征收，企业何来亏损？”针对经适房止亏方案提及的“开发企业亏损”一说，购房人赵先生在接受记者采访时表示质疑。


　　回应：拆迁成本困住开发企业


　　面对质疑，项目开发企业的相关人士向记者倒出苦水，“建筑材料的价格近些年上涨迅速，项目配套市政道路也是开发单位垫资建设，因此开发成本逐年递增。最头疼的是，虽然免交土地出让金，但需要开发商自行拆迁。当初一亩地二三十万就能拿下，现在二三百万都拿不下来。”


　　记者从中介公司了解到，目前回龙观地区的普通商品住宅新房价格在12000元至14000元/平方米之间，二手房市场价格在11000元/平方米左右。翠城所在的五方新区一手和二手商品住宅的价格分别在15000元/平方米和13000元/平方米左右。朝阳新城则为14000元/平方米和12000元/平方米。“区域房价是区域地价的标杆，拆迁户的要求瞄着房价往上抬。”中介公司有关人士告诉记者。


　　记者发现，这三个经适房项目从2006年就不再有新房源开盘入市，而事实上，政府划拨的用地并没有开发完。项目有关人士告诉记者，“朝阳新城的亏损已高达十二三亿，翠城也有数亿亏空。成本和售价持续倒挂，这几年基本已经开发不动了。”


　　质疑焦点二：止亏非得变商品房？


　　据了解，目前回龙观项目已完成调整商品房的立项核准。翠城、朝阳新城项目完成亏损核定工作，调整方案也正在审核中。根据初步方案，朝阳新城其中有40万平方米将改建限价房，预计售价在7000元至8000元/平方米之间。


　　“经适房房源本来就紧张，再划出一部分做商品房，哪还能买得到？企业止亏就非得变商品房吗？”正在等待经适房购买资格审核结果的王女士担心地说。


　　回应：通过新建经适房弥补“房源损失”


　　市住建委相关负责人表示，这样的调整并不会挤占经适房房源，政府将通过新建经适房来弥补。至于调整后这些商品房和限价房何时上市还要根据项目进展决定。此外，调整的房屋套数、价格如何，也要经有关部门评估确定。


　　另外，记者获悉，涉及调整方案的仅是属于“历史遗留问题”的这批老盘，今后新建经适房的规模和开发时间都将受到控制。即使是大面积的经适房项目也会将其切割为小项目建设。而且无论是商品房还是保障房，都不再需要开发商进行土地一级开发。


　　■业内观点


　　“提价”优于“变更”


　　“实际上，停止开发企业的亏损未必非得依靠变商品房这种办法。”中国光大房地产地区公司副总经理高剑认为，经适房变商品房，即使依靠新增经适房来弥补房源损失，也还是增加了供地负担。相形之下更好的做法是“根据购房群体收入增长的幅度以及通货膨胀系数来调整经适房的售价，并且对价格上浮的幅度进行控制”。


　　北京市炜衡律师事务所律师建议，“经适房止亏方案”的出台有待商榷。“更为合理的程序是，政府经严格审计，根据开发企业成本的上浮，在保证企业合理利润、强化开发速度和数量监管的前提下，每一至两年重新估算各区域经适房指导价格，公示后公布。对于尚未建设的经适房改商品房，须进行规划变更，补交土地出让金，重新审批。对于已建成经适房而造成亏损的企业，经严格审计，确认开发商没有违规虚报行为，在保证企业建设经适房积极性前提下，用其他方式在其他项目上予以适当补偿。对经营不善作亏的行为依法惩处。”