买家对楼市存在上涨预期

　　从总体看，在房价走高、年底银行放贷额度收紧的大环境下，不少短炒客和承接力不足的买家都有退场迹象时，但仍有不少手中有闲钱的买家将资金投入楼市作“储蓄”。

　　合富置业专业人士认为，目前这类买家对楼市还存在上涨预期，意欲投资楼市“淘宝”，一边放租一边等房产升值。在经济持续回暖的情况下，买家出于防通胀需求的购房会进一步明显。对比2007年投资客疯狂入市情况，到年底若是税费优惠政策取消及房贷收紧，也起到对这类短炒的投资需求重新设立一道“门槛”的作用，反而可较好抑制“非理性”投资需求增长，有助于保持楼价健康稳定的发展态势。

　　“租售兼顾”为投资客首选

　　“房产投资收益稳定，风险相对较小。未到价时，可用租金还银行月供；到价时可出售套现，这可比炒股省心多了。”最近一口气在丽江花园买了两套小户型的徐女士这样说。

　　合富置业专业人士也表示，徐女士的话道出了不少房产投资者的想法。当然，随着房价越高，投资的风险也越大。政策导向以及周边配套都是要考虑的因素，由于目前业主的惜售，从而转售为租，造成大量的房源冲击租赁市场，租赁竞争大了，而租金的变化却不大。因此，有专业人士建议，在恰当的时机转换投资形式也未尝不可。单纯追求租金回报率反而像把所有的鸡蛋都放在同一个篮子里，这恰恰是投资的大忌。

　　另外，目前老城区不少业主对持有物业也是选择“两条腿”走路。即先放租，然后看看市场上价格的走势，在二手价格达到一个高位的时候，部分放租业主会先以高出目前二手均价1000元/m2左右的价格“试试水”，遇到符合其心理的价格时便会选择“转租为售”。

　　市中心小户型保值性高

　　判断物业是否存在升值空间，合富置业专业人士认为取决于几个因素，一是物业的稀缺性，如有江景、园景或者近地铁的单位；二是看物业是否临近一些商业旺地，如靠近一些商圈或在核心地段；三是要看该物业的无形附加价值，包括是否品牌物业、盘源素质等都可以作为参考。

　　例如在天河北板块有一部分“永不退场”的投资客，遇到楼市调整期则将物业作长线放租。合富置业专业人士介绍，现时天河北一个价格为60万元的单间，月租金2300元，回报率在4.6%左右，比全市平均4%左右的回报率水平要高，更跑赢同期银行利息。而且天河北板块租客素质高，交租准时，随着金融海啸对高端租赁影响日渐减退，长期持有天河北物业回报可观。在老城区，多数原来持有楼梯楼物业的投资客则会选择中端的电梯楼物业继续入市，如美东大厦、龙津商务大厦等。另外白云区专业市场周边的物业也受到投资客青睐，多以小户型为主，入市门槛不高且可以保持不错的回报率。

　　高端投资客青睐郊区别墅

　　合富置业专业人士介绍，进入年底，不少高端买家都会关注宏观经济走向，从而选择稳妥的投资方式。目前持有1000万~2000万元左右资金的人士，在通胀预期下主要会选择别墅产品入市。其中番禺区与花都区受关注度较高，别墅一直都是这两区市场的主力产品。

　　目前投资别墅的高端人士，并不会对当前价格太过于敏感，他们看重的是长远的升值空间。根据合富置业统计数据显示，目前番禺珊瑚湾畔二手均价已经达2.8万~3.5万元/m2左右，基本上已超过2007年的高位，但近两个月来看楼客依然有近三至五成的增幅。而花都雅居乐的别墅近期也受高端客青睐，二手均价在15000~25000元/m2之间。