10年的楼市变化莫测，尤其是“京十二条”下发后，二套房贷政策史无前例的从紧，各银行将陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定第二套房。那么对于改善型置业升级的人群在现阶段该如何实现购房愿望？为此记者采访了“伟嘉安捷”的专业人士，专家指导如下：

　　案例：金生是一家广告公司的客户经理，婚前曾全款购买过一套房产，现市场价为150万元。眼下，金先生的女儿即将上小学，需要接父母过来照顾孩子，可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足居住需求。于是金先生想再买套大点的房子居住，金先生看上了一套总价为180万元的二手房，可是在向银行咨询时，却被告知如果其贷款买房的话，有可能会被算作是第二套房，将需要首付至少50%，利率上浮1.1倍。而因为二套房银行是以房产评估价的五成来发放贷款的，所以金先生的首付款至少要110万元，可是金先生手头只有100万元的积蓄。

　　分析：“伟嘉安捷”的专业人士介绍说，在“京十二条”下发前，金先生如果使用贷款再购房的话，可比照首套房政策执行。而新政下发后，根据银行对二套房“认房又认贷”的政策精神，对于金先生这种名下已有一套住房，再次贷款购房人群有可能会划为二套房，首付需50%，利率需上浮1.1倍。

　　支招：“伟嘉安捷”的专家建议，像金先生这样的置业升级人群可以通过抵押消费贷款缓解资金压力。金先生有两种购买方式，对比如下表：

　　从上表可以看出，如果直接购买的话，金先生手头的资金不足以支付首付款。而使用抵押消费贷款的话，金先生名下的这套房产大概可以评估到120万元，抵押消费贷款购房一般可以贷到七成，也就是说金先生可以贷到84万元左右，再加上金先生的100万元积蓄可以全款购买该房产。

　　据了解，现在银行“先抵押后放款”的流程，放贷时间较之前有所延长后， 二手房业主更倾向于全款购房人，如果全款购买的话一般可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生抵押中的房产还可以正常居住或出租，因此专家建议金先生可以将这套房产出租，用租金收益来冲抵抵押贷款月供的压力。