拒绝广告诱惑 签合同有技巧

　　签约前，购房人要严审售房方的主体资格。购买尚未竣工的期房前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。如果是已竣工的现房，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。同时，有必要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。

　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。购房者对以下条款特别要明确约定：面积的确认及面积差异的处理；规划设计变更的处理；基础设施和公共配套建筑正常运行等；基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式。

　　为避免较大风险，购房人与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同。当楼盘广告的内容写进购房合同，则成为具有法律效力的合同条款。因此，购房人为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。如果广告内容不能写进合同，至少也应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。

　　逾期交房可索赔 解除权年内行使

　　房地产开发企业逾期不能正常交付，是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其他项目或其他行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

　　对于此类纠纷，03年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(简称“解释”)规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房人有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

　　在此购房人应注意，没有对开发商进行催告的，解除权应当在一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　依法办理产权证 解除合同需谨慎

　　迟延办理产权证，主要是因开发商的过错引起的，近几年，因房价猛涨，还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘，故意不及时办理产权证，而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。

　　预售商品房的购 买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。

　　房地产开发企业应当为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照“解释”规定或合同约定为其办理房屋产权属证书，并支付违约金。

　　合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。