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 可变空间越变越大,可变空间的不变真相
  “C户型产权面积90平米,实得面积138平米,实际得房率153%;客厅是6米挑高,如果你以后隔断的话,那就是‘买一层送一层’;地下室的酒窖是送给你的,不计产权面积……”听着销售人员这样的说辞,购房者很难禁得住不心痒痒。据了解,在下半年上市的楼盘中,半数以上楼盘的户型都设计了“可变空间”,形式也越来越多样。

  从最初的“抠面积”到如今的“送面积”,反映了开发商在应对地价走高时的产品设计策略,也折射出了购房者“面积大就是实惠”的空间占有欲望。然而,“羊毛出在羊身上”,依然是这一行为可以套用的利润逻辑。因此,在追求“得房率”的同时,还是应该在下手之前仔细琢磨下赠送空间是否真的实在。

  可变空间越变越大

  “赠送面积”,又叫“偷面积”、“灰空间”,是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后,从空中、从地上扩张的建筑面积,占用的大多是公共空间。自国家在07年颁布“9070新政”后,“送面积”的创新户型应运而生,市场风生水起。据四川天盛建筑设计公司的设计师何东回忆,“开发商、设计公司、媒体都踊跃前去考察,那时候赠送的空间还仅仅是阳台与飘窗。”不到五年,赠送范围已从赠送景观阳台、采光飘窗、入户花园发展到赠送地下室、挑高卧室、入户

  客厅等空间,形式多样,手法各异。下半年以来,“赠送风”盛行。

  在记者的实地考察过程中,发现不少楼盘是“可变空间”的玩家高手。如“华润·二十四城”二期的F2户型,买“90平米送44平米”(将90平米的套三拓宽成133平米的套四),最“魔幻”的是餐厅后面那个约16平米的功能房……蓝光·凯丽香江的5-B1户型,一套房子竟然能送出5个部分,91平方米的小户型转身就变成了133平方米的大户型。

  据记者走访调查发现,下半年上市的楼盘中,超过10个项目的多个户型打出了“两房变四房”的魔幻牌,甚至个别房子的赠送面积比例达到了268%。如“合能·四季映象”33平米的套一户型,设计师采用LOFT挑高公寓的设计手法,将5.8米的平层隔成两层后就是售楼小姐说的“楼上是客房,楼下是书房。”相比之下,金色海蓉的B-2户型就要“大方”多了,负一层139.8平米的地下室全赠送,原本124平米的建筑面积飙升到332平米,得房率约260%。

  可变空间的不变真相

  08年9月,成都市经过多方论证后,《成都市规划管理技术规定》(2008)颁布实施。该文件明确规定:“每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%,套型建筑面积90平方米(含90平方米)以下住宅,其建筑层高不得高于3.6米,套型建筑面积90平方米以上住宅,其建筑层高不宜高于3.6米”的设计规范,这就意味着,一套住宅中,全赠送的露台和送半面积的阳台的面积不能超过套型建筑面积的20%。文件出台后,成都各大媒体纷纷报道,“成都正式叫停偷面积”、“赠送空间被叫停,成都楼市何去何从”、“赠送空间或将谢幕,成都楼市还有什么招?”

  那么,政府相关职能部门为什么要限制“赠送空间”(又称“灰空间”)?“灰空间实际上是开发商钻了政策的空子,在账面上占了便宜:一是节约了大笔报建费,同时可提高单位面积的销售价格,但赠送面积并没有土地成本、报规、报建等费用,仅仅产生建安成本而已,这就意味着项目利润率的增加;二是变相提高了容积率,或多或少影响了居住的舒适度。”成都御风行董事长兰飞告诉记者。如一个规划容积率为5.0的高层社区,如果大部分户型的赠送空间都达到了120%,就意味着整个小区的容积率提高到了6.0。“但是,自政府调控文件出台后,灰空间的项目比以前少多了。”成都博纳九城地产顾问有限公司副总经理钱大嵘说道。“而赠送空间超出建面20%的项目,都是在文件出台前就完成了报规手续。”

  赠送空间的

  装修费需要权衡

  “当时就是奔着赠送面积买的,没想到交易成本,装修还花了我十多万。” 位于静居寺路的富房

  二手房>二手房门店,黄老师想出手两年前买下的一套房屋。但是,50平米的面积差让黄老师犯难。“如果要出手,买方又不愿意承担50平米的灰空间费用;如果不出手,供儿子出国读书的费用没有着落。”根据房管局的备案登记,黄老师这套房屋的产权面积是91平米,但实际使用面积超过140平米。“我们对房屋的评估是以产权面积为准,赠送面积是一个参考因素。”四川中原航空路锦官分行门店的李香碧如此表示。除了交易的尴尬外,赠送空间的装修费用在买房时也需要权衡。“一般来说,50平米的室内基础装修费用,在1.2万到1.5万之间。如果要涉及拆墙或者修墙的话,那费用就更好。”华达装饰的室内设计师梁家前简单计算了下。

  业内人士提醒,当购房者为“赠送面积”的可变空间所吸引,意欲获取更大的实得面积时,须从居住的舒适度和安全性等多方因素考虑,谨慎从事。
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