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房子房子！4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，这几天，快报热线关于询问二手房交易能否解除合同的电话特别多，昨天两位读者焦灼的电话很有代表性。
10：06，张先生来电：我在宁波买了套小公寓，这是我的第二套房子，我当时付了2万元定金。现在买房政策变了，首付付不起了，我不想买了。
他们不退这个定金给我，你们说该不该退？
11：18，徐女士来电：我现在买了套房子，是属于第三套房子，当时是政策还没出来之前签的协议，首付四成。现在政策出来，第三套房子银行停止贷款，只能一次性付清，我们没能力支付。如果现在不买这套房子，算不算违约？我们付了10万定金，能不能拿回来？身边好几个人都碰到这样的问题了。
律师说可根据情势变更原则解除合同
律师事务所的房产律师说，国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。
《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
程律师认为，徐女士和张先生这两种情况，均可以应用情势变更原则，解除合同，拿回定金。
“在居间协议或正式合同上明确写着付款方式是首付4成，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。我认为，从法律上来说，买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也支持解除合同。
“需要注意的是，情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。另外也提醒买家，如果要解除合同，应尽快通知卖家。如果因为时间拖延而给卖家造成损失，卖家也是有权向买家索赔的。”
浙江楷立律师事务所的任鹏飞律师则说，此类情况应看合同上具体的规定以及各项证据的认定。“不属于正常的商业风险范畴”是可以肯定的。是否适用“情势变更”还在法官的裁量权内。
买家以二套房首付提高为由想解除合同
房东说，要悔约就法庭上见
张先生住在宁波北仑小港街道，去年8月买了首套住房，90多平方米，首付3成，贷款30多万。这个月初，他还想再买一套公寓，自己找了套房源，和房东商量好价格为24万，然后找了家中介公司办贷款和过户。在居间协议上，写明首付40%，其余的都是商业贷款，中介费只要2500元。
没想到协议签完没几天，新政出台，作为第二套房，张先生必须首付50%以上。张先生嫌首付太高，又不看好房价走势，想拿回定金不买了，房东不肯，说要悔约就法庭上见。
张先生委托的中介陈小姐叫苦不迭。
“事实上，总价20多万的房子，首付多一成相差不了多少的。主要是新政出台，买家心理起了变化，不想买了，说又说不出口，就以此为理由爆单。而房东现在的心理是一定要抛出去，可以给买家时间去筹钱，但一定要卖。作为中介我们希望双方协商解决，卖也好不卖也好，只要双方达成一致，中介费我们让一点，或不收都可以。现在这样僵持着我们很头痛。这还是个小单，要是大单爆单的话，纠纷更多……”
第三套房全额付款付不出
中介还催我签正式合同
徐女士，2000年购入一套位于市区仁和路的住宅，40平方米，用公积金贷了8万元。后来，徐女士单位搬到了滨江，2007年初，她在萧山购买了一套120平方米的住房，用公积金贷了37万元。最近，她看上了一套户型、采光更好的二手房，也是萧山的，125平方米。“本来想置换一下，买好这套，再把那套卖掉”。
4月9日，徐女士和中介公司、房东三方签了房屋买卖居间协议，写明首付4成，剩下的贷款。本来说好24日签正式合同，但新政突如其来，银行暂停第三套房贷款。
徐女士想，贷不到款，一次性付款付不出来，现在的行情，卖自住的这一套房子也卖不好的，要不解除协议算了吧！中介公司却说，把正式合同签掉，我们去帮你争取争取，说不定能贷到款的。
“我哪敢签呀！”徐女士说，“签了如果还是贷不到款，我10万定金不就打水漂了吗？”-房产新政后二手房交易者无比纠结
老房子因为新政没卖掉
新房子已经签了购房合同
胡先生住在大关，儿子3岁了，想买个学区房，手里钱不够，只能置换。3月18日，胡先生签协议卖掉了大关60多平方米的房子，总价100万。之后开始到处找房看房，房价天天在变，他每天到处看房，生怕房价在这期间超出自己的承受范围。4月2日，他终于签下一套西湖边60多平方米的学区房，总价206万，外加3万元中介费。
胡先生和妻子可以用公积金贷款80万，于是准备首付126万。此时卖房子的首付款40多万已经到手，再东凑西借，还差17万没着落，中介公司主动提出，借17万给胡先生，等贷款批下来再还。胡先生立马答应了，双方约定拿到房款后，胡先生向中介支付3000元利息。
“算一算，他们4月6号借钱给我，一两个月我的房款应该能够拿到。”
但房产新政随即出台，买家虽然支付了首付，但贷款还没批下来，自己买的房子也面临同样的情况。一方面卖房子的钱没到手，另一方面，买房子的80万贷款不知道能不能批下来。而任意一头落空，自己都将面临无法收拾的局面。
昨天回访胡先生，好在这两个问题都解决了。
“买我房子的买家，和我买的房子，贷款受理都在新政出来前，所以都顺利批下来了。今天一天，我就在办这两件事：一是卖房子去房产局验三证；二是买房子去银行签贷款合同。接下来的房子是涨是跌，也不去多想了，眼前的问题解决了，心里轻松了好多，前几天压力真是大啊……”
而另一位换房者运气就没这么好了。网友“凝儿凝”昨天发帖——
“我家因为房子太小，所以决定把原来的老房子卖掉，换一套大点的二手房。4月5日，我们和一对台州的夫妻签约把老房子卖了，又在4月13日和余先生签下了一套二手房。但是现在政策一出，外地人不能买杭州房产，我们与台州夫妇的合同就算作废了，而且他们是因为政策修改，所以不用付违约金。但是我们还要赔近20万违约金给余先生，因为我们当初是打算拿卖老房子的钱，来买新房子的，所以并没有贷款。现在老房子没卖成，我们家连首付都付不出，也没法贷款，就算现在重新卖房也来不及了，因为再过几天就要付钱了……”
-房产新政后二手房交易者无比纠结
杭州裕兴房产一位姓朱的资深中介说，新政实行一周以来，银行贷款批不下来、不能提供在杭州1年以上纳税证明或社保证明的外地客户接二连三地爆单。而且买方和卖方很难协商。
“昨天有个交了10万定金的客户，跑过来说行情不好不想要了，想毁约。但他合同签的首付高，贷款又没问题，房东坚决要他履行合同。现在就看他舍不舍得这10万块钱了。
“这几天挂出来卖的房子多了很多。有些温州炒房客，以前我们求着他卖都捂着不卖的，现在都拿出来卖了。有个温州客户前段时间一次性买了7套房子，现在都拿出来挂了。目前我所在的门店，买婚房、学区房的刚需们还是继续在看房买房，买二、三套房的现在可能就不买了，观望了。经常在我们这里进进出出的那些熟面孔炒房客，现在是只抛不进了。”
裕兴房产市场部经理徐荷香说，新政出来，市场变化太快，爆单的数量还来不及统计，但改签(由于首付比例不符合政策而重新签合同)的比例占签合同数量的20%左右。“因为政策而直接放弃购买的人不算很多，很多资金充裕的买方还是选择增加首付改签合同。最近一周，看房子的买家少了很多，投资客见不到了。”
科威不动产品牌运营总监说，以前房产方面出个新政策，市场短期内变化不会很大。这次短短几天就把市场给搅翻了，买方和卖方的心态都颠倒过来了。
“以前是卖方市场，房东动不动就提价或不卖，所以买方为了防范，定金下得很多，把违约金定得很高。从以前的几万拉到了现在的十几万、几十万。买家以前是抢着买，现在是为了违约金不得不硬着头皮买……所以，从整体来看，爆单量还不算很多。杭州五城区今天解除合同的有30多套，前几天也差不多是这个数字。当然，解除居间协议的还有一些。”
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