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 二手房比商品房多卖近万套 下半年或持续调整
  南京网上房地产统计数据显示,截至6月30日,南京上半年二手房成交总量为28801套,比商品房19664套的成交总量多了近1万套。受调控政策影响,业内预测下半年南京二手房市场将持续调整,泡沫过多的区域房价将继续调整,市场有望真正回归理性。

  南京网上房地产统计数据显示,截至6月30日,南京上半年二手房成交总量为28801套,比商品房19664套的成交总量多了近1万套。 这是南京房地产发展十多年来,在半年成交总量上,二手房首次明显超过商品房。业内认为,这标志着南京房地产市场由发展期进入成熟期。

  受调控政策影响,业内预测下半年南京二手房市场将持续调整,泡沫过多的区域房价将继续调整,市场有望真正回归理性。

  由疯狂到理性

  比去年同期少卖1万多套

  从成交量来看,今年上半年南京二手房市场有两大特点。首先是成交量同比大幅减少。09年上半年,南京二手房成交总量达40516套,比08年全年成交总量还多3000多套,今年上半年总成交量却只有28801套,足足少了1万多套。中广置业副总经理费立平认为,这实际上是市场回归了正常轨道。去年全年南京二手房和商品房总成交量高达20万套,然而从南京楼市多年真正的需求量来看,正常情况应该是10万套左右。调控政策出台后,投资者退场,今年上半年的成交总量反映了市场的真实需求。

  今年上半年,南京二手房总成交量比商品房多了近1万套,则是南京房地产发展史上前所未有的一个标志性数据。从去年全年成交量来看,二手房成交总量和商品房基本持平,但是受税费优惠影响,二手房成交总量中有很多家庭内部过户的情况,实际上二手房成交总量与商品房还是有一定距离。今年上半年,二手房成交量则是真正大幅超过了商品房。“这是南京房产市场走向成熟的重要标志,也是必然趋势。”南京铭楼不动产总经理夏小铁说,当地房地产市场发展越成熟,二手房成交所占的比例就越高,香港二手房成交量甚至是商品房的七八倍。

  业内认为,随着市场的日趋成熟,房价大起大落的市场行情将结束。因为,二手房价格通常都是以商品房为参照,房主大多都是跟着开发商调价而涨价或降价。随着商品房所占市场比重的逐步缩小,市场因商品房价格变化而大幅变化的情况将减少,市场将更加稳定。

  房价高位松动

  前四个月涨后两个月下跌

  数据显示,整体看来,今年上半年南京二手房价格仍有较大幅度上涨,调控后有小幅调整。6月底,南京市个人网上挂牌均价为12016元/平米,环比1月的9374元/平米上涨了28.2%,同比2009年6月同期的7505元/平米,上涨了60%。其中,4月中旬,南京市个人网上挂牌均价最高峰达到12363元/平方米,5、6月开始调整,浦口、奥体、江宁等区域明显下滑,下滑幅度在10%~20%之间,6月底相比4月中旬的最高峰整体下调了347元/平方米。

  “实际成交价比高峰期下降了近10%。”费说,从中广的实际成交数据看,4月份南京二手房成交价达到最高点,调控政策出台后就开始逐步调整。4月份调控之前,房主通常都是要求购房人承担5.55%和1%的营业税和个人所得税。调控后房主心态发生变化,除了愿意承担这一共6.55%的税费外,在实际成交价上也有所让步,加起来接近10%。夏说,目前南京二手房价格下降的幅度不大,主城区在1000元/平方米左右。

  调控过去两个多月后,最近的二手房挂牌价显示,部分投资客已经开始降价出售。由于自去年上半年以来南京房价涨幅很大,投资客即使大幅降价也获利丰厚。目前,江北已经出现不少5000元/平方米左右的房源,江宁8000~9000元/平方米的房源也不少。不过业内人士普遍认为,投资客手中的房源有限,他们的低价抛售很难引发整体市场的大幅降价。

  市场持续调整

  下半年究竟何时买房最好

  对于下半年的市场走势,各家看法不一。“9月份市场将逐步复苏。”费认为,9月份南京二手房的成交量可能会回升,9月份之前出手买房会更占主动,议价空间会比较大,可供选择的房源也会比较多。他说,近两个月成交之所以持续低迷是因为市场处于对新政策的适应期,只要没有进一步的后续政策出台,这个适应期就会在9月份左右结束。另一方面,从4月调控开始,压抑了不少刚性需求,这些需求积累到一定阶段就会逐步释放。更重要的是,长期来看房地产市场仍处于上升通道。对于房价走势,他认为短期会继续调整,但到年底可能会继续上涨。一是成交量上升带动,二是通货膨胀引发的物价整体上涨。

  下半年南京二手房市场将持续走低。一方面,目前这样每月3000套左右的低成交量将保持;另一方面,房价将随之下调,预计主城下调10%左右,江北可能下调30%。不过,他认为在今年年底契税优惠截止前,九十月份的成交量可能有所上升。

  “调控还没有到位,如果出台后续政策,市场将有更大幅度的调整。”夏小铁说,这次调控与往年不同,国家调控的决心很大,调整政策也是涉及到方方面面的组合拳,威力很大。但是目前还没有达到预期效果,因此有可能出台后续政策,届时可能引发低价抛房潮,市场可能面临巨大冲击。
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