【主持人】：大家好！我们下面一个环节是二手房专家答疑环节，“二手房面临关”。有请到的是中原地产的几位专家，下面我分别介绍一下他们：中原地产权证按揭二部经理孙英杰；中原地产三级市场研究部分析师宋勤玉；中原房地产经纪有限公司劲松片区区域经理李士勇。感谢三位能够来到我们搜狐焦点网的论坛现场。下面主要是关于整个购房过程中所遇到的问题以及权证按揭所要进行的流程和问题做一些比较全面的解答。
还要请李经理对整个北京市的市场各个区域做一下分析。
　　首先，我们想请李经理对北京市的整体市场做一些大致的讲解。我们首先知道像北京市市场有一个传统的观念，“北富东贵”觉得这两个地方比较好，可以代表自己的权势和地位。您给我们谈谈北京市现在的市场格局好吗？
　　
　　【李士勇】：北京市现在是以东三环，因为我也是负责这块，均价现在是在三万五四万左右。为什么现在价格这么高呢？取决于地理稀缺性。在三环以内，比如说有几个项目，富力城 (论坛 新闻)他们价格已经均价全部在三万左右。因为去年的时候价格也没有这么高，也就是说陆续的地王出现导致了房价高一些。
　　
　　【主持人】：现在我们也知道国家用了很多的心血注入了很多的钱来打造南城市场，在您感觉现在南城的发展和机遇在什么地方呢？
　　
　　【李士勇】：南城主要最开始房价没有太暴涨的趋势，由于它的交通以及配套没有那么齐全。比如说现在国家大力发展南城，比如说投资好多个亿，现在保证亦庄区域，特别是南城有好多的开发商，也有好多的地王产生。而且亦庄新城以及南边是国家政府大力支持的。所以说这边可能在未来得房价发展过程当中有所上升。
　　
　　【主持人】：我们也了解到关于老城区改造，可能宣武和崇文会有一个系统的拆迁和改造，把大量市区内的住户向外迁移，这样一个大迁移的过程又会对北京的房地产市场带来一个什么样的冲击呢？
　　
　　【李士勇】：现在您说的对于一些小城区，比如说他的旧楼，还有拆迁，面临一个问题，比如说东三环和南城这块土地比较紧缺，如果拆迁可能会给开发商带来一定难度。我个人认为，很多人都会有一些资金可能更多流入房市，这样再次提高房价。
　　
　　【主持人】：等于是对房价的又一次助推。请您给我们分析一下北京市最佳的洼地是在什么地方呢？
　　
　　【宋勤玉】：这个问题我来说吧，刚才您说到北京市现在一些区域的格局是很明显的，刚才说到“北富东贵”，这产生是有一点渊源的。像北边现在有许多的比如说13号线、10号线等多条了，由于发展比较早，区域环境也特别好，楼盘品质特别高，给大家的感觉是北富。东边由于商务地带比较多，东二环的商务代和CBD和国贸、燕莎、朝外建国门这些商圈，在这边工作的人比较多。像一些公司可能在就近的区域都会购房，这些人比较多，也就提升了该区域楼房的价格，所以造成了东贵的局面。
　　像我们南部城区来讲发展是比较慢的。我刚才说到北富的轨道交通，从南部的轨道交通分布也可以看出来。由于近年来我国南城规划出台以后，对于南部城区发展促进作用是很大的。就说轨道交通，以后南城会有地铁7号线、14号线这两条是横向走的地铁线。纵向往郊区延展会有亦庄线和房山线，还有地铁9号线。所以说南部城区未来发展潜力是特别大的。
　　您刚才说对于北京市的一些热点城区的现在市场情况。现在北京市东西南北各有一些比较热的区域，这边市场的成交量是比较大的。像东边现在大家都在说CBD东扩，直接影响的一个区域就是潮青区域，潮青区域有一个朝阳公园配套也非常的完善了，CBD东扩以后还有一个地铁6号线也在建设之中，对区域各方面配套的提升作用也是特别的明显。据我们中原分店的反应，这边自住的比较多，需求集中在一居和两居的小户型，这样的房子也是比较的紧俏，均价在两万四到两万八。
　　还有一个特点比较的明显，可能大家最近的新闻里也有所了解，有一些区域跟郊区的新房的价格已经出现了倒挂的情况。在潮青这块也比较的明显，我刚才说这边的均价在四万四和两万八，房展有一些新盘大家也有所了解，在通州一些区域的新盘价格都到了两万六和三万的，所以说对于这样有一些需求的人来讲不如考虑这边的潮青二手房。
　　我们来看一下北边，我说的是十分适和居住的地方，环境特别好。其中最明显的区域就是亚奥这边。大家也都知道奥运的场馆是比较多的，这边有一个万亩的奥林匹克森林公园，绿色的环境特别好。如果大家去那边转过的话或者坐过地铁5号线也可以看到，周边有很多的高尔夫球场，这边居住的人群生活品质是非常高的。我们亚奥这边的楼盘设计是小户型的也有，大户型也有。像我们做的风云绿洲户型比较大的很多，均价在两万五左右，给大家做一个参考。西边比较热的区域是万柳和世纪城 (论坛 新闻)。大家都知道西边城区是教育资源比较丰富，像万柳世纪城，万柳有一个中关村三小上学的名额，世纪城是有一个人大附小的上学名额。在万柳这边生态环境也是特别好，特别是有一个“坤运河”。这边的楼盘品质比较高，居住的人群在中关村上班的中高层领导，还有小孩上学的这些人。还有一个碧水云天 (论坛 新闻)，设计的户型特别好，这个均价到了三万八左右。
　　我刚才介绍的是东西北常说的热点区域。我们南城也有很热的区域，新发展起来的区域马家铺，原来的市场关注度比较高，去年地铁四号线开了以后，北边有中关村、金融街、西单，这边都是连通的。随着四号线开通这边的配套也是非常的成熟的，楼盘价格现在还比较低，目前的均价是两万到两万二左右，大家可以做一个参考。南部还有一个发展不错的社区，就是方庄这边了，方庄这边发展的也比较早，配套有很多的幼儿园、小学、中学都有，而且也特别的多。楼盘的品质是90年代的老房子，也有很多的新盘，是2005年和2006年建的房子，各个户型都有。方庄这边未来市场发展还有一个比较好的优势，就是10号线二期以后也会开通。地理位置也比较好，挨着崇文CBD和国贸，在这边上班的人也可以选装方庄置业的地方。目前这边的均价能够在两万五左右。以上都是目前成交比较多大家关注比较高的区域。
　　
　　【主持人】：您再给我们介绍城里和三环四环以内有没有一些什么项目呢？
　　
　　【宋勤玉】：比如说我刚才说的就是方庄，在东三环。还有CBD，李士勇就是我们CBD区域的经理，请他给我们来说一下。
　　
　　【主持人】：还想问您一下，您给我们介绍了北京市的一些重点区域，还有关于它的均价和基本的情况。想问的是，我们这些重点区域都基本上是呈现一个什么样的情况？比如说是属于有价无市，有没有可以溢价的局面呢？
　　
　　【宋勤玉】：我刚才说的西边的万柳世纪城，因为它是有上学的名额，像世纪城的一期到三期都是有上学名额的。这边基本上一套房子出来以后很快就被市场消化掉。所以这边经常处于一个供不应求的局面。潮青的房源还比较充裕，但是求购的人也比较多，一居室和两居室也是比较紧俏的。南部城区马家铺还有方庄这边，其实它的成交一直以来都比较的稳定，主要是有价格的优惠，还有未来的升值潜力，大家都比较看重这方面。
　　
　　【主持人】：下面想问一下关于购房权证方面的问题。首先想请孙经理给我们介绍一下各大银行贷款的利率政策和首付的政策。
　　
　　【孙英杰】：贷款这方面，过去一般首付都可以达到八层，现在可能只有个别银行和两三家银行可以保证，基本上看客户质量，客户质量比较好的话还是可以贷到八层的。像二套一直从过了年以后基本上卡死了，首付基本上在40%，是一贷的六层。甚至有的银行是以客户质量和资质情况不是特别好的话有可能会要高一些。包括现在有一些外资银行，过去有人说外资银行要求客户比较高，政策比较活。现在说外资银行业在收，基本上对外承诺可以说你看我客户质量比较高，可以贷到八层，现在基本上批不下来。现在最高的外资银行基本上保证在七五层差不多。
　　
　　【主持人】：也就是说现在银行对这方面的控制还是比较严格的。
　　
　　【孙英杰】：而且大家看新闻，可能接下来控制会更严格。因为现在房价暴涨了。
　　
　　【主持人】：您刚才提到资质问题，您提到资质和不够好，您能否给我们具体指一下这指的是什么呢？
　　
　　【孙英杰】：贷款首先要考虑到还款能力，我们通过客户贷款的材料，我在这里简单给大家介绍一下，一般都需要提供您贷款借款人的，无非身份证明和户口本，如果是夫妻的话那要双方的，那需要双方出式证件。一般像银行是这样的，如果你贷款不是很大可以开收入证明。收入证明可以看出你客户的资质情况，比如你每个月的收入是多少，你是否能还你银行所贷的款，你还了以后你的剩下能够有多少。包括贷款的金额开的流水或者是你收入的证明也就基本上刚刚够你的还款，银行会追加你其它的资产，就是没有贷款状态的，比如说汽车和房和大额存单什么的，可能提供这些会增加你资质的情况。一旦现在市场上有什么其它变故的话，可能他会考虑到银行盖章率的问题。
　　
　　【主持人】：我们是否可以通过手段和操作方面来降低贷款方面的成本呢？
　　
　　【孙英杰】：现在银行考虑你的贷款利率是否能够还，你贷款是否为首套。有的人可能手里有两到三套房，可能我从来没有贷款，这并不影响你贷款首套。甚至有个别的银行，只要你还清了就可以算你在购房可以算首套，目前还是有的。
　　
　　【主持人】：也就是说我们银行贷款所谓二套贷款，其实不是说你有多少套房，而是你贷了有多少套房。
　　
　　【孙英杰】：对。
　　
　　【主持人】：比如说我手里现在有一套房子正在贷款，我现在还想再买一套房子，我应该通过一个什么样的操作流程尽量降低我的首付款比例来获得一些利率的优惠呢？我想这些大家应该也比较的关注。
　　
　　【孙英杰】：其实一般像这样，说你有房子了，你有一套贷款了，正常情况下你肯定是二套，有一种做法是，如果你卖掉或者是还清了，你在购房上可以算是首套，可能有的个别是，比如说我卖给我的子女的配偶，只要我不体现这是我一家人，这样就不会有太明显的，我卖给儿子的媳妇什么的，这也不能够体现出来，我卖掉以后有的银行就可以给你做贷款，这样你还是首套。
　　
　　【主持人】：如果是结婚的话先把自己的房子卖给儿媳妇，然后自己再买一套新房，等于两套都算首套。
　　
　　【孙英杰】：对。
　　
　　【主持人】：您能否重点给我们介绍现在合作伙伴的情况好吗？
　　
　　【孙英杰】：我们基本上跟市面上的银行都有合作，外资银行也有。我们会根据客户的需要，比如说房子贷款需要多一些，我会根据我市面的银行来给你找，根据他评估公司的情况来给你找适合你的，这个可能没有什么具体的。在去年年底的时候房价波动比较大，评估值每天都在变。现在也赶上这个时候，所以这个评估值也都在变，我们会根据具体的情况，比如说客户购房根据他的要求，根据他曾经贷过款的情况，根据客户资金的情况，首付是否够，包括现在有的人首付不够，可能我会给你找，有的银行还可以通过你个人的资信来做个人的信贷，这可能也会增长你一不能的首付，根据不同的客户的具体情况来选择银行。但是我们跟市面上的银行都有合作。
　　
　　【主持人】：您再给我们大概介绍我们贷款需要的流程好吗？
　　
　　【孙英杰】：贷款的流程相对来说还是比较的简便。只要我们把资料提供齐了，在资料齐全以后我们会约银行的人来给大家办面迁的手续。签署完以后银行会根据你的情况做初步的审核，你是否额外需要提交其它的材料，是否要提交大量的存单和流水，或者其它的房产等等。如果需要的话他会通知您需要补，如果这不会浪费您很多的时间。面签以后我们会找评估公司来为大家的房产做评估，以后银行会到他的审批中心给这款人做审批，针对您我报80万的申请，他看是否能够批到你的额度。审批下来之后，一般我们中介公司会安排双方进行过户手续了。
　　针对现在市场，中间可能有一个公司的担保责任，这个时间点是比较快的，比如说你过完户以后拿着你的公单去的话，一般三个工作日就可以。各银行能够保证三个工作日的并不多，基本上在一周可以办了。另外一种是我们过完户以后就要拿证了。基本上是这样一个流程。
　　
　　【主持人】：谢谢您。我们请我们李经理给我们谈谈，我们在购房过程当中我们针对房子的时候我们要注意什么？
　　
　　【李士勇】：针对你如何买房子主要有几点：一是您所购买的二手房是否是符合国家交易标准的。比如说有一些经济适用房不符合国家交易的。所以这需要购房者需要的，再需要房子的位置和采光和主要的结构，最主要是核实业主和产权人本人出式他的产权证，有的时候可能是夫妻双方都有比例的，要和一方签约的话是不合法的。
　　
　　【主持人】：必须要双方签字？
　　
　　【李士勇】：对。二是你要看房屋的总体结构是否有变更，比如说墙体是否有破坏或者是有没有外加的结构，是否有采光。购买二手房时候要看进身和面宽。最好大家买的是南北向，如果是塔楼买东南和西南，或者是全南向。
　　
　　【主持人】：在我们购房的一些环境考察和房屋状况方面，或者说比较适合老人居住的或者更适合上班族居住的应该注意一些什么呢？
　　
　　【李士勇】：上班族的话是周边的交通是否方便和设施比较齐全。老人注意的就是绿色化，他能够在社区里面居住的是否适宜，比如说还有他的周边环境。像我这样的年轻人，我个人来举例，我比较注重周边的配套设施和交通便利性。比如说你离超市、银行还有会所等等周边配套设施，包括一些人会考虑到孩子问题，周边是否有幼儿园和学校这样的教育配套。如果你成熟的社区无所谓就三种，交通配套和服务配套、教育配套这是一个成熟的社区。
　　如果是老人的话，比如说第一层板楼和花园洋房比较适合。因为老人上了年纪，需要大面积的绿化的社区，这是我的建议。比如说是富力城一类的绿化率超过40%左右，这可以居住。
　　
　　【主持人】：应该说老人如果要住的话应该注意周围的医疗配套这方面。
　　
　　【李士勇】：这就是服务配套设施。
　　
　　【主持人】：也就是说我们整个对房屋，今天我们就整个北京市的重点区域，节我们全程代理和整个注意的方位进行了介绍。下面有一个答疑的时间，下面问问我们下面的听众有没有什么问题想向我们三位进行提问的。
　　
　　
　　【提问】：我第一套房我买了以后我贷款，但是我贷款没有到期我把房子卖了，卖了以后我再买一套房是属于首套还是属于第二套？
　　
　　【孙英杰】：现在有的银行，像您这样的情况卖了还可以算是首房。
　　
　　【提问】：建行可以吗？因为我第一套是在建行。
　　
　　【孙英杰】：建行现在不可以。比如说像光大有，我们会根据您不同的情况来找，因为我们要考核的不光是你目前有一套贷款卖了是否算首付，要考虑你房子的情况，你要贷的额度是否能够达到，你个人的资质标准是否能够达到他的标准情况。所以要综合考核才能够保证你是否能够算是。
　　
　　【提问】：谢谢！我想问的是住房公积金贷款利率现在目前是一个什么样的状况？
　　
　　【孙杰】：住房公积金现在还是比较低的。住房公积金正常是基准利率是在5.94，住房公积金现在可以到4.15。
　　　　
　　【提问】：我想请教的是父母和子女的名字写在同一个房产证上面，如果卖的话应该具体怎么操作？如果子女要买两限房是否有影响？我们是商品房。
　　
　　【孙杰】： 商品房如果是两个人写在一个房产证上，考虑到子女现在有多大。
　　
　　【提问】：成人了，22岁。
　　
　　【孙杰】：如果卖的话，必须两个都要同意的。
　　
　　【提问】：如果他要想买两限房是否会有影响？因为这套是商品房。
　　
　　【孙杰】：这是根据你家庭成员来核对你的面积。
　　
　　【提问】：如果准备买商品房后买两限房这样是不可以的吧？
　　
　　【孙杰】：不可以，是综合评估你的家庭成员和面积来定的。
　　
　　【提问】：如果先买两限房和后买商品房呢？
　　
　　【孙杰】：你先买了的话就没有人会查您了。
　　
　　【提问】：我问一下什么是两限房？
　　
　　【宋勤玉】：两限房一般是我们所说的现价房。像一般的商品住宅地价以前是北京市有一个最高竞价方式，你出的价格越高，这块地你就可以拿到。现在这个方式当然改变了，现价房在土地取得的时候不是价格越高越能够得到。
　　
　　【提问】：两限房要出手得时候，收益怎么分配呢？
　　
　　【孙英杰】：两限房应该是从近两年才出现的。因为现在还没有正式的交易，国家对这块还没有一个明确的交易段。
　　
　　【提问】：经适房呢？
　　
　　【李士勇】：就我的区域涉及到经适房，国家标准是不满五年是不允许交易的。如果只要双方通过某种协议交易的这种，因为前不久就有过这样一个情况，建议各位经适房不满五年还是不要交易。
　　　　
　　【孙英杰】：两限房现在还没有再交易的政策规定。经适房是满五年以后是按照商品房交易，存在一个土地出让金的问题。
　　
　　【提问】：如果说我朋友要买两限房的话，他到什么地方去？
　　
　　【孙英杰】：房管所。
　　
　　【提问】：您好！我现在买的首套房贷款，我是以孩子的名义买的。我要把房子的款还完了，那我孩子再买的话算一手房还是二手房？
　　
　　【孙英杰】：二手房，其实他的1%跟您的99%是一样的。
　　
　　【主持人】：时间原因我们论坛可能要结束了，大家有什么问题可以私下跟中原地产的几位专家进行私下交流，谢谢大家！