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 避税有隐患 房屋交易及时过户最安全
  案例回放

  薛女士前几个月一直在选购二手房,通过近半年的看房,薛女士终于在净月经济开发区某高档楼盘看中了一套二手房。薛女士与卖方李先生约定房屋更名产生的一切费用,均由双方一人承担一半。但是李先生的房屋有贷款没有结清,于是双方约定待2009年12月25日银行贷款还满一年时,由薛女士一次性还清银行的剩余贷款,待房产证赎回后,由李先生配合薛女士办理更名过户手续,可是到了12月25日银行贷款还清以后,薛女士与李先生在银行取回了房屋他项权证。
但是,双方还要拿着他项权证去房产交易大厅取赎回的房屋说有权证,可是由于时间紧急双方赶到房产交易大厅时已经来不及取证,两人只得约定12月28日再去取证。

  可是薛女士听交易大厅的工作人员说,房产证赎回后,还需要3天左右的时间去备案,备案之后,李先生才可以与薛女士进行交易,办理更名过户手续。因为时间原因,薛女士没有能够在12月31日之前办理更名,而报纸上又登了,过了1月1日以后,营业税的优惠要取消,所以薛女士和李先生担心需要多交5%的税费,双方一直没有去办理手续。为了节省税费,李先生提出了一个建议,以公证授权的形式,将李先生房屋更名过户的手续经公证处公证给薛女士办理,同时李先生将房产证原件交付给薛女士。待房屋产权证下发5年后,再由薛女士本人直接办理更名过户手续。可是房屋产权证还要再等3年才能满5年,不知这样操作是否有风险?

  案例分析

  吉林良智律师事务所律师认为:房屋产权更名过户计算税费的时间有两个依据,首先,可以依据房屋产权证的颁发日期,其次还可以依据契税的开票日期。如果卖房人李先生的契税发票已经满5年,那么营业税可以依据契税发票的时间减免。但是如果契税发票也没有满5年,那么李先生提出的办法确实可以节省费用,但是对于薛女士来讲风险很大,建议直接办理更名过户。

  根据《中华人民共和国合同法》第21章第396条:“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同”以及第397条:“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务”的规定。薛女士作为受托人确实可以代替李先生办理更名过户手续,但是委托合同签订后,不代表委托人即李先生本人就不可以办理委托合同中约定的事项。所以在两年内,李先生仍然可以持房屋所有权证将房屋更至他人名下,这样对薛女士来讲损失就大了。

  律师提醒

  律师提醒购房者:生活中,二手房的买卖双方,常常会采取各种方式避税,但是实际上这样虽然节省了一部分税费,但是对于买卖双方来讲同时又会产生其他风险。

  比如,无法获得房屋产权、房屋买卖合同被确认无效等等。所以,提醒买卖双方,在进行二手房交易过程中一定要及时办理过户手续,以避免产生其他损失。
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