这两天杭州的叶小姐正准备上法庭，她有点郁闷：“房价涨得太快也麻烦，房子没买成，还要打官司。”

　　叶小姐的二手房是去年5月份买的，城北某小区一套七八十平方米的公寓，签好了合同，开始了装修，结果到了8月份，房价涨了，而卖家以叶小姐房款支付延期为由，违约，说房子不卖了。

　　浙江浙联律师事务所主任表示：“去年房价涨得太快，这种卖家违约的案例实在很多，我这里接到的咨询投诉就有不少，现在消停点了，不过目前楼市行情一般，买家又开始违约了。行情波动大，楼市官司多啊！”

　　价格涨太快到手的房子“飞”了

　　叶小姐的房子是去年5月份买的，买的时候单价是7000多元，约定8月份交房款。在和房东友好协商后，房东允许在完成正式过户手续的期间，叶小姐可以先来装修了。结果到了8月份，这个小区的价格已经涨到了9000多元/平方米，3个月就上涨了近40%。房东的态度就产生了微妙的变化。再加上叶小姐并没有按照约定的时间按时完成房款支付手续。房东就以叶小姐先违约为由，拒绝卖房了。现在，房东就住在叶小姐装修的家里，叶小姐并不满意双方的调解结果，买家就这样和卖家上了法庭。因为正在开庭阶段，叶小姐也对具体细节非常低调，不愿意透露更多。而这起官司最终的结果也要等法院审理判决。

　　“去年的市场行情就连我们干二手房产中介的也看不懂。一套房子房东出再高的价格都有人接，不是一两人抢着买房，是十几个人、甚至几十个人抢着加价。在这样的情况下，卖家违约的事情也越来越多。”华邦房产经纪人小周表示，这种情形在2007年也出现过，但是当时一般定金付的是两三万元，后来一般定金都交5万、10万元了，但是在不断涨价的市场情况下，很多卖家宁可损失这些定金也坚决不卖房。在楼市行情猛涨情况下，买卖双方违约的案例最多。房价涨得太快，一套房子往往挂出来的时候是这个价格，不出一个星期就已经涨了很多，一旦买卖双方签了协议，办手续的这段时间内涨幅更大。有的房东虽然成交了但是往往也要感慨自己卖便宜了，甚至认为：“卖得越早亏得越多。”

　　杭州我爱我家一位负责人表示，卖家在违约的时候往往是要“找茬”的，即抓住双方交易时候的一些瑕疵，进而“有理有据”地违约。

　　按揭放款慢交易纠纷多

　　现在行情变了，官司也变了。去年是卖家违约多，现在则是买家违约多了。

　　裕兴不动产政法部执行总监表示，最近有一些违约的主要是银行按揭款放不下来，买家没办法及时履行二手房合同交易。

　　“房东拿不到钱，只能天天打电话过来催。”前阵子，杭州假日房产的卢总常常对着桌子上的一份名单直摇头，“按揭审批已经通过一个月了，银行一直不放款，客户真是急死了，天天打电话来催，这名单上还有十来个客户的钱还没到。”还有某品牌中介权证部经理自嘲，“最近房子没成交多少，主要的工作是对付拿不到房款吵架上门的房东。”

　　从一些房产中介反映的情况看，最近这样的状况相当普遍。“银行的贷款额度也搞透支啊，现在房贷的口子收得很紧，行情肯定会受影响。”为了怕客户拿不到钱干着急，杭州易 居臣信甚至专门拨款把房款先无偿垫付给房东。

　　而因为按揭款拿不到，买卖双方产生的二手房纠纷也很多。

　　行情不温不火买家找茬违约

　　浙江浙联律师事务所主任补充表示，最近他这里收到的案件咨询中，除了银行贷款收紧，按揭放款不及时产生的纠纷外，最多的就是因为行情价格变动造成的，不过现在不是房价涨得太快造成的，相反，是因为房价涨不上去。

　　沈先生最近刚刚在某中介买下一套城东的小套，总价125万元，正在办理交割手续的同时。有一天，沈先生无意中再次浏览了这家中介的房源信息，发现他买下的这套房子，房东早就把总价调到了120万元。沈先生非常气愤，正准备咨询戴律师后把该中介告上法庭。“现在行情是不一样了，房东既然把价格降下来了，中介怎么能不清楚地告诉我，现在让我多花了5万块。”沈先生表示，自己已经把该中介该套房源的信息页面拷贝了下来作为证据。

　　去年行情好，明显是卖家违约多，现在则是买家违约多，因为现在行情有点冷下来了，尤其是二手房的价格，有的小区的房源的价格波动还是比较明显的，一些买家买了之后发现后悔了或者不划算了。

　　楼市涨涨跌跌

　　如何增加交易安全

　　律师提醒：

　　合同约定要更仔细

　　“市场情况是谁也不能控制的，在楼市涨幅偏大的状况下，房东很强势，买家在和卖家签协议的时候，多交定金可以增加卖方违约成本，也可以让自己买房子多一份保险。因为当前违约的情况一般都是涨幅超过违约金，卖主如果违约依旧有利可图，因此宁可违约也不愿意以当时协议价格交易，如果订协议的时候多付定金就会增加一定的保险系数，当然这种情况仅限于楼市在往上走的状态下。”陈款表示，可以在签协议时增加点筹码，排除买卖双方的不确定性。

　　陈款还提醒说：“购房者还要注意，有的房东说说是来卖房子的，但是并不诚心，常常会找出各种各样的理由制造一些麻烦，最终造成买家的违约。这种房东我们也碰到过几个，房子卖了很久也没卖掉，就看到他拿买家的违约金倒是拿了好几次。”

　　“买卖违约案如果通过法律途径，一个案子通过一审、二审一般都需要差不多半年时间，说不定在这期间房价又涨了很多，或者跌下来很多，所以案子多以双方协调来解决问题，买房者除了多交定金提高定金赔偿外，还可以在补充条款中明确赔偿金额，这样可以最大程度减少随意毁约现象。最重要的是合同的约定要细致，出了问题就按照合同来。”戴和平表示。.

　　在这点上，不少业内人士的看法都很一致。在买卖房产的时候出现违约也属于正常现象，但现在实际操作中最麻烦的还是违约带来的损失的计算问题。如果在合同中更加明确双方的违约赔偿额，处理起来就会比较简单。“因为房产买卖违约最后真正上法庭的还是少数，一般都能协调下来，但是整个交易就变得很不愉快，中介也增加了很多麻烦，造成这种情况主要还是市场的因素，要想避免这种情况还是需要在合同中加以事先约束。”戴和平表示，当前普遍的合同文本在规定双方赔偿额度的时候比较模糊，如果合同能最大可能地明确双方的责任和义务，那么在交易过程中就会免掉这些麻烦