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 新学区搅动杭州楼市,房东借势涨价
  学区改动较大的下城区,一夜之间大量房源晋升为“学区房”。

  昨天,随着滨江区“民转公”学区的划定,杭州热闹了近半年的新学区划分悬案终于尘埃落定。然而,一夜之间大量涌现的新学区房,又把杭州二手楼市的一池春水搅得咕噜噜直冒热气。

  有人一觉醒来,被中介的电话惊扰,这才发现自己的房子因为成了学区房而身价倍增;有人本来想卖房,一听说“新学区”的利好,马上暂定不卖,涨到合适的价位再出手;有的房东立马要在价格上体现“学区”的附加值,挂牌每平方米上涨三四千元;买家也很是懊恼,本来谈好的价格,因为房东借“学区房”涨价,而无法交易……

  自去年12月底,杭州市教育局公布国有民办学校转制方案以来,除了家长关心是否被划进新学区外,即使一般的房东也是睁大了眼睛,紧盯着新学区的划定,这对他们来说,一旦自己的房子傍上了“热点学区”,就是房子保值和增值的最有力支撑。

  不过,一夜之间晋升为新学区房东,盘算着如何涨价的同时也不要盲目乐观。有业内人士提醒:学区房的追捧程度不是一成不变的,学校每年的表现,直接影响到学区房的受欢迎程度。几年后,如果其中有“民转公”学校表现不如以往,将受到家长冷落,那么,这个学校的学区房也就贬值了。此外,学区划分还存在着不确定性,今年是学区房的,明年可能就不是了,据此捂房待涨和冲动入市的,最终可能会竹篮打水一场空。

  想买一套水星阁房子的王先生,一直在关注这个小区。上周一开始,他发现水星阁的二手房价格突然涨了。“前后不到一个星期,水星阁挂牌价格起码上涨了三四千,这涨价速度也太快了吧!”王先生看到一套套猛涨的水星阁二手房,着实吓了一跳。原来,上周末下城区划定新学区,水星阁成为春蕾中学的学区房。感受到新学区划分带来变化的还有家住三里家园的吴先生,“就这个星期开始,每天我都能接到三四个中介经纪人的电话,问我要不要卖房子,说是我的房子被划成‘学区’房了,准能卖个高价。”

  上周,杭州市“民转公”中小学新学区陆续划定。自去年12月底,杭州市教育局公布国有民办学校转制方案以来,除了家长关心是否被划进新学区外,即使一般的房东也是睁大了眼睛,紧盯着新学区的划定,这对他们来说,一旦自己的房子傍上了“热点学区”,就是房子保值和增值的最有力支撑。各城区新学区公布后,一时间涌现了一大批新学区房。此时,有的卖家决定暂时不卖了,等过一段时间涨到“好学区房”的价格再出手;有的房东立马要在价格上体现“学区房”的附加值,挂牌每平方米上涨三四千元。

  房东借“新学区”涨价成风

  张女士这几天十分兴奋,她准备出手的水星阁的一套房子,被划入了新学区。上周六,她从各大报纸上看到下城区“民转公”中小学划定的学区:杭州春蕾中学转为公办,将托管凤起中学。这意味着,原本属于凤起中学的水星阁小区,今年起将就读于春蕾中学。挂上这所家长口碑不错的学校,张女士自然喜滋滋的。张女士想着傍上了好学区,怎么说价格也得涨一涨。张女士说,她有个朋友买了采荷二区的房子,就因为属于热门小学采荷二小,即使在楼市行情差的时候,价格也稳步上升。与张女士水星阁的这套房子相比,采荷二区的房子房龄老了十年不说,地段更无法跟地处市中心的水星阁相比。但是,采荷二区的房子近一两年来,涨幅就是要比水星阁大,助涨的原因是有热门的学校。

  “我也是名校学区的房东了,房子价格肯定要涨的。”张女士当即决定,房子暂时不卖了,改为出租。张女士心想,现在刚宣布新学区,市场上还没有动静,但半年后肯定比周边非学区房的价格高多了。

  有此想法的还不只张女士一个。据不少房产中介经纪人反映,这两天被划进新学区的出售房源中,大约有两成房东暂时不准备卖了,都想今后借着“学区”概念再涨一大截。记者也发现,一些房产中介经纪人,看到“新学区”的商机,赶紧在胭脂新村、水星阁等挂牌房源旁边,贴上了“春蕾中学学区”的宣传字样。

  “民转公”中小学新学区确定后,被划入新学区房的家长或是房东个个欢呼雀跃。“我这次押宝是对了,投资到了一套‘新学区’房。”董女士听到江干区“民转公”新学区划定的消息后,很是兴奋。投资嗅觉灵敏的董女士,从去年年底杭州市公布国有民办学校转制方案以来,就开始关注学区房,她认为如果能在教育局正式公布新学区划分之前,买到一套“准”学区房,投资收益肯定是最大化的。根据她打探来的消息,加上“离学校最近的房子总不会错”的买学区房原则,她将目标锁定在与春芽实验学校一路之隔的景芳四区。今年年初,她在景芳四区选中了一套100平方米的二手房,当时买入的价格是18000元/平方米左右。“如果等到学区划定后再去买,房子的价格肯定涨上来了。这次投资‘学区房’,买房的时候是带押宝性质的,如果最后买的房子没被划入学区,也就算了。毕竟,年初的时候楼市比较淡,正好入市买一套价格合适的二手房也是投资。”董女士说。

  上周,春芽实验学校划定的学区中,包括景芳社区,董女士所买的房子被划进了这个学校。董女士高兴地说,“现在行情这么好,我的房子不急着卖,划进了新学区,肯定还能再涨。”

  据景芳一带的房产经纪人反映,景芳社区被划进新学区近一周来,有部分房东开始跳空挂高价,每平方米调高了两三千元。

  新“学区”房拉小了价差

  三里亭附近的房产经纪人,这几天都在忙着收集三里家园的二手房。上周六,下城区公布新学区划定:三里家园被确定为大成实验学校的学区。以经纪人的经验判断:三里家园的二手房不久后肯定会成为市场的香饽饽。

  原本,三里家园是三里亭社区内不大受人关注的一个小区。2004年左右交付的三里家园,以经济适用房和回迁房为主,小区品质相对三里亭内以商品房为主的小区要逊色一些。去年,同是三里亭内,2004年左右交付的百合公寓 (论坛 新闻)、广利嘉苑、三里新城等小区内商品房居多,挂牌单价比三里家园要高出3000-4000元/平方米左右。

  上周六,下城区教育局宣布:大成实验学校与江心岛实验学校整体合并(两校已于去年加盟组成大成教育集团),迁入江心岛实验学校,更名为大成实验学校。

  江心岛实验学校就在三里家园门口,新学区划定后,三里家园突然有“学区房”的光环。“从今年3月初,就有不少首次购房者和投资客在三里家园找房子,是冲着可能成为热门学校的学区来的。”主要负责三里亭片区的经纪人程飒告诉记者,在这股买房动力下,三里家园的二手房价格从去年年底的15000元/平方米涨到现在1.9万元/平方米了。原本三里家园与百合公寓、广利嘉苑、三里新城单价相差3000-4000元/平方米,目前单价差距正在缩小。程飒说,百合公寓、广利嘉苑、三里新城这些小区二手房挂牌价格在2万-2.1万元/平方米之间,跟三里家园的二手房挂牌价格相差2000元/平方米左右。“这个价差还是在新学区没有正式公布之前,现在学区确定了,三里家园的房子肯定更俏,价格比三里亭其他小区涨得快是趋势。”

  公布新学区至今不到一个星期,程飒说,现在到门店来问学区房的不是特别多。“消息刚公布,很多房东和客户还没反应过来,不过再过半个月,房子价格肯定有变化了。”为了抓住这次新学区房的热点,程飒所在三里亭门店的几个经纪人,准备专门整理出一批三里家园的房源,以“学区房”吸引客户。

  滨江三成房东不卖了

  昨天,滨江区江南实验学校的新学区刚划定,风雅钱塘、中央花城、温馨人家 (论坛 新闻)、钱塘春晓、江南豪园 (论坛 新闻)、倾城之恋成新学区房。

  听到江南实验学校周边几个楼盘被划进学区的消息,这一带活跃的经纪人王建明第一反应:房子要么涨价,要么不卖了。

  “这几天,江南实验学校旁边楼盘的房东都已经开始惜售了,想等着新学区涨一涨,这个比例至少有三成。”盛世管家钱塘春晓附近门店的经纪人王建明最近很苦恼,近一个星期来,谈好的业务不少因为房东借“学区房”涨价,而“爆单”。

  “我们一天要‘爆’三四个单子,之前滨江区还没有公布学区,但是周边楼盘的房东自认是‘学区房’,坐地起价,原本谈好了价格,临时又要涨。”王建明说,滨江新学区没有正式划定学区前,学校附近几个楼盘二手房的挂价涨幅早已摆出“学区房”的高姿态。

  被划进江南实验学校的几个楼盘,二手房挂价早涨了2000元-3000元/平方米,基本集中在20000元-21000元/平方米左右。与此相对应的是,那些离江南实验学校较远,当时被划进学区希望相对渺茫的二手房小区比如燕语林森、风情苑等,挂牌均价基本为16000-17000元/平方米。“原来这两块区域的二手房价差距并没有这么大。”王建明感叹。

  学区房为啥火成这样

  “毕竟学校资源还是有所不同,家长们仍然会争着将孩子往热点学校送。”一位业内人士分析,家长择校的办法最直接的就是买学区房。

  学区房是指在指定区域内购房,其购房者本人的子女可就读区、市、省级的重点学校,可以是小学也可以是中学。目前杭州的九年制教育分为民办和公办两种,民办学校一般没有学区概念,而公办中小学则实行就近入学的学区原则。

  学区房除了有择校功能外,与非学区房相比,更有保值和增值功能,这也是家长趋之若鹜的重要原因。经纪人程飒说:“现在房子普涨,学区房和非学区房之间的差别并不是特别大,但是市场一旦下滑,学区房的抗跌性马上显出来了。”

  刘峰是专做西湖区学区房交易的经纪人,他说:“学区房是一类人群的‘刚性需求’,现在家长为了孩子能读上好的学校,不惜重金买学区房。而且,买房人越来越年轻,有的准备婚房的小年轻就要买学区房,提早为孩子做准备了,这么多的学区房求购需求,即便是2008年行情最淡的时候,学区房价格也没怎么下跌过。”

  一般来说,同地段的类似房源,学区房和非学区房之间相差3000-4000元/平方米。不过,房龄和小区环境也逐渐成为学区房价的考量因素。“学区房”往往是老房子,小区环境差,有的甚至只有门牌号的单独几幢。“现在首次置业者多为‘80’年后的年轻人,除了想买到学区房外,还很在乎小区的环境和房龄。”经纪人张建军告诉记者,他最近遇到一个找学区房的小夫妻,想买学军小学的学区房。看中的两套房子同属于学军小学,一套建造年代是1990年的,还有一套是1996年的,最后他们还是选择了后面这套。尽管,最后成交的单价比前一套贵3000元/平方米,他们也愿意买单。他们认为,学区房至少要住上七八年,如果九年一贯制的还要住上十多年,到时再脱手,如果房子太老,银行卡得紧,接手的人就少了。

  “学区”贴牌、待确定都是问题

  冲动入市有风险

  “‘国有民办’改制肯定是个好趋势,因为教育资源最终会走向公平,现在主要担心的问题是,这些改制后的学校会有哪些变化。比如改民办的学校,教学质量会不会下降,老师会不会因为待遇的问题,影响到工作态度?”有家长提出了这样的担忧,这些家长觉得,公办学校的教学质量会受到就近入学的生源影响。

  据了解,大部分国有民办中小学是通过报名、考试录取学生的。由于国有民办学校在教学质量和学纪学风上都有不俗表现,在家长中树立了不错的口碑。尽管学费不菲,大部分国有民办中小学每年招生时,报名相当火暴,报名人数常常超过计划招生人数。在这种情况下,学校往往可以通过考试挑选出相对优秀的学生,生源整体质量较高。

  “公办学校是‘就近入学’的原则,也就是说这些学校的生源是固定的,无法选择生源,所以教学质量很可能下降。‘国有民办’口碑不错,很重要的是生源好,这些学校转为公办以后,学生来自划定的学区,生源没经过挑选,能否保持以前的水准,还很难说。”一位业内人士直言不讳地说,划进新学区的房东也不要盲目乐观,几年后,如果其中有“民转公”学校表现不如以往,必将受到家长冷落,那么,这个学校的学区房也就贬值了。

  “学区房的追捧程度不是一成不变的,学校这几年的表现,直接影响到学区房的受欢迎程度。”经纪人刘峰说,即使是学区房,根据家长的追捧程度不同,房子还能比出个“价差”来,比如普通学区房比明星中小学的学区房单价低2000元-3000元/平方米。

  还有业内人士指出,这次“民转公”中小学校采用合并或是托管其他公办学校的形式,被合并或者被托管的公办学校师资只是部分调整,跟原有国有民办学校师资整体配备,还是有所不同的。“被托管的学校很可能是贴牌而已,师资配备并不会有很大改变。”一位业内人士说。

  另据一位消息灵通人士透露,滨江区新学区划分的楼盘并非是固定的,因为周边有在建的新楼盘,这次没有把这类楼盘考虑到学区内,但是随着周边交付楼盘的增加和入住率的提高,江南实验学校学区近几年肯定还是要调整过的。

  “民转公”部分中小学学区房价

  去年年底,杭州宣布29所“国有民办”中小学转制,其中18所转为公办、11所转为民办。4月初,杭州市教育局陆续公布“民转公”中小学新学区划定,其中下城区是杭州各城区调整幅度最大的区域,滨江的新学区划定也于昨日公布。

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