1继“国四条”营业税“2转5”之后，地税局又调整了营业税、个人所得税的缴纳办法。五年以内普通住宅、五年外非普通住宅，税负进一步增加，全部税负甚至可达购房成本的10%左右。

　　根据原政策，未满五年的普通住房和五年外非普通住房，在营业税差额征缴的前提下，个税可按照全额1%进行缴纳。
而根据现政策，如果提供发票，营业税、个税都将按照差额征缴，但是个税的纳税比例为差额的20%；如不提供发票，营业税、个税均按全额征缴，个税依然执行全额1%的税率。

　　为了少缴税，有些购房者绞尽脑汁琢磨避税手段。本周，记者对市场存在的一些避税手段进行了调查，结果发现这些五花八门的避税手段，在不同程度上都加大了交易风险，对买卖双方来说，很可能得不偿失。

　　“门道”1：做低网签价部分房款变身装修费

　　由于征税以网签合同为依据，所以做低网签价就意味着可以少缴税。于是，购房合同和网签合同就会存在两个不同的价格。但是由于银行贷款也是和网签价直接挂钩的，因此做低网签价就意味着可贷款额度的减少，首付金额的增加。对于资金实力雄厚的购房者，固然可以通过这个方法节约税费；但是资金实力欠佳的购房者，恐怕就是雪上加霜了。

　　最近，周先生在城南嘉园 (论坛 新闻)买了一处两居室住宅，买卖双方最后议定的房价是200万元人民币。但是在实际签订购房合同时，周先生却把200万元分成了两个部分。一部分为购房款150万元，另一部分为房屋修理费用50万元。这样，周先生在与卖方签订网签合同时，网签价就仅为150万元。由于地税局征税以网签价为标准，周先生就规避了这50万元产生的税负。

　　对此，信义房屋（北京）建外大街店主管易华表示，这类行为对于买卖双方都存在较大风险。对于买方而言，现阶段虽然可以少缴税，但是如果房产今后再进入交易环节，而房价又上涨很快的话，那么有可能因为现在的低网签价，在差额征税时，造成大额税负增加。对于卖方而言，网签合同是更具有权威性的合同，卖方可能会面临买方少付房款的风险。

　　“门道”2：全款买房

　　最低网签价缴税最少

　　北京某中介经纪人赵先生告诉记者：“如果有足够的钱，全款买房是缴税最少的购房方式。”据赵先生介绍，如果全款买房，不需要贷款，就不用担心网签价格过低、可贷款额过少的问题。因此，中介一般会给客户按照地区指导价将网签价做到最低，这样网签显示的交易价格和原房主购买价格会非常接近。按照差额征税的方法，基本上可以规避营业税和个税，而契税也会非常有限。

　　“门道”3：先公证房产证

　　满五年再过户

　　小孙为了结婚，近期在海淀区购入了一套普通二手房，房产证年限为4年，还差一年就超过5年了。为了少交税，小孙和卖家商量，双方先签订购房协议，到公证处进行公证，等房产证年限够5年之后，再到地税局缴税过户。

　　看似天衣无缝的设计，却蕴含着很大的风险。北京市海勤律师事务所俞延彬律师表示：买卖协议本身存在违约风险，公证并不能规避这种风险。如果房价在一定时期内大幅上涨，卖方有可能选择毁约，因买方在欲证明房价上涨所遭受的期待利益损失举证上存在困难，所以卖方所承担的违约金远远小于房价上升带来的利益，那么买方就面临着巨大的卖方违约风险。

　　易华进一步认为，买方损失不仅仅表现在交易失败上，还表现在错过最佳购房时机，造成购房成本随房价上升进一步上涨。

　　“门道”4：迁户口

　　满足改善型居住标准

　　马女士一家三口在北太平庄有一处97平米的两居室，想再买一处房子。同样被税收新政带来的税负增加所困扰，于是马女士打起了改善型住房的主意。

　　据了解，北京市改善型住房的认定标准为家庭人均住房面积小于27.07平方米。如果想要认定为改善型住房，马女士一家现在的房屋面积不能超过81.21平方米。马女士的母亲今年年逾8旬，在养老院居住。马女士将母亲的户口迁到了自家的户口本上，以满足改善型住房认定标准。

　　但是记者从链家、中原地产等中介了解到，商业银行在贷款申请时，几乎不考虑改善型住房因素。凡是二套房，在实际操作中，都很难享受到改善型住房待遇，马女士的做法基本上是难以享受任何优惠的。

　　“门道”5： 以赠与名义过户私下交易现金

　　张女士更有绝招，为了避税，张女士计划和卖家私下达成交易，用赠与的名义进行过户，然后再把钱以别的名义交给卖家，以避免税费产生。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟提示购房者：据财政部和国税总局去年下发的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。此外，加上契税、公证费等费用，赠与房屋、私下交易往往更费钱。

　　综上所述，不难发现，在缴税方面打擦边球的各种行为，没有一种是万无一失的，都有可能引发更加严重的后果。

　　近日，在链家地产《北京二手房价格趋势研究发表会》上，链家地产董事长左晖告诉《华夏时报》记者：“对于非合规行为，我们是明确反对的。如果客户采用非合规行为进行交易，中介公司会停止提供服务。”信义房屋、中原地产等知名地产中介人士也表示了相同的观点。

　　链家地产市场分析师张月建议购房者冷静看待税费增加，在进行购房决策时，更多的通过把握议价空间和政策节点，来节约购房成本，减少在政策方面打擦边球的行为，以避免不必要的损失。

　　个税政策收紧 全额缴纳省钱

　　如果说2009年12月23日，财政部、国税总局联合发布的通知还为差额缴纳营业税留下了狭小的空间，那么今年1月22日，北京部分区县地税局下发的“个税营业税同差同全”相关通知，让差额缴税彻底成为了历史。

　　新旧规定对比

　　1月1日至1月22日，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　1月22日以后，缴税时必须提供原始购房发票，如营业税按照差额缴纳的情况下，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳。如无法提供原始购房发票的，所有税费均需按照全额进行缴纳。即：营业税按照差额纳税的，个税必须按照差额的20%缴纳。5年内普通住宅或者是5年以上非普通住宅，如果享受个税1%，必须全额缴纳营业税。

　　根据新旧规定对比，受新政影响最大的是五年以内普通住宅和五年外非普通住宅的交易。通过计算我们不难看出，同样的二手房交易，涉及差额营业税的房源选择全额缴纳营业税更具价格优势。(见表1、表2)

　　五年外房源或受追捧

　　2010年以来，京城二手房市场无比萧条，成交量环比2009年12月下降了七成左右。业内人士分析，个税新政，必将造成成交量进一步萎缩。

　　新政还会带来购买结构的变化。北京中原三级研究部总监张大伟对《华夏时报》记者表示：对非普通住宅而言，房源选择性会加强，高档二手房市场需求有可能转移到商品房市场，对打击投机是有利的。但是由于普通住宅购买者通常承受力差，税负的增加，对经济能力差的购房者打击程度更大。

　　第三，据链家地产研究部预计，新政将影响部分需求转移到5年外楼盘，而价格涨幅较慢的楼盘接受意愿将更高。